Inwestycja w restaurację – zamiast kupować, wybuduj

Redakcja: Dlaczego, Pana zdaniem, budowa restauracji od podstaw opłaca się bardziej, niż zakup gotowego lokalu?

P. K.: Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie, bo argumentów jest wiele. Dla inwestorów zajmujących się prowadzeniem restauracji niezwykle ważna jest lokalizacja przedsięwzięcia. W tej branży, właściwie jak w żadnej innej, to warunek najbardziej istotny, bo od tego będą zależeć potencjalne zyski. Jednak realia są zwykle niezgodne z tymi oczekiwaniami. Rzadko mamy do czynienia z sytuacją, gdzie za dobrą cenę możemy kupić gotową restaurację przy np. ruchliwej drodze krajowej. Wtedy zdecydowanie bardziej opłaca się zainwestować w działkę, a na niej samodzielnie zbudować restaurację według wybranego projektu.

Redakcja: Jak wygląda porównanie tych kosztów? Jak możemy to skalkulować?

P. K.: Porównać obie opcje inwestycyjne można bardzo łatwo. Przykładowo, restauracja o powierzchni 170 m2 przy drodze krajowej nr 7, czyli z Gdańska do Warszawy, będzie nas kosztować około miliona. Jeżeli zamiast kupna gotowego budynku zdecydujemy się na inwestycję w działkę (nawet o powierzchni 2000 m2) przy tej samej drodze, wydamy około 250 tys. zł. Do tego dochodzą oczywiście koszty budowy, które w zależności od powierzchni i stopnia przystosowania do prowadzenia usług gastronomicznych, mogą zaczynać się już od 400 tys. Jak widać w tym porównaniu, na budowie restauracji od podstaw oszczędzimy nawet 350 tys. zł, co możemy wydać na wyższej jakości profesjonalny sprzęt gastronomiczny czy lepsze wyposażenie lokalu.

Redakcja: Jednak czy zakup gotowej restauracji nie jest o wiele bardziej wygodny? Budowa obiektu zajmie nam nawet kilka lat, wliczając w to formalności...

P. K. Oczywiście szybszym i wygodniejszym rozwiązaniem jest zakup gotowej nieruchomości. Jednak proszę zwrócić uwagę na to, że – podobnie jak z zakupem domu – nie zawsze taka nieruchomość spełni nasze wszystkie oczekiwania. Często konieczne remonty i dostosowywanie obiektu pod swoje potrzeby może wygenerować kolosalne koszty, które w długim czasie nie będą mogły nam się zwrócić. Czy nie lepiej więc poczekać rok czy dwa dłużej i być pewnym swojej inwestycji?

Redakcja: To rzeczywiście słuszna uwaga. Ale czy budując lokal nie natkniemy się na żadne poważne błędy, które będą nas sporo kosztować?

P. K.: Na to pytanie nie ma odpowiedzi, ale o wiele mniejsze jest prawdopodobieństwo błędu, jeżeli postępujemy zgodnie z planem dobry projekt restauracji, który będzie przystosowany do prowadzenia działalności gastronomicznej. Jeżeli architekt poprawnie zaadaptuje nasz projekt do konkretnych warunków na działce, ryzyko niepowodzenia jest minimalne. Oczywiście bardzo ważne jest sporządzenie realnego harmonogramu robót, kosztorysu oraz – co jest chyba drugim najbardziej istotnym aspektem – wybranie odpowiedniej ekipy budowlanej.

Redakcja: Czy może Pan zaproponować nam kilka przykładowych projektów, w których przewidziano właśnie działalność gastronomiczną?
P. K.: W naszej bazie znajduje się obecnie około 60 projektów budynków, które można przystosować do działalności gastronomicznej. Jest wśród nich także kilka, które zostały utworzone typowo z myślą o budynkach w roli restauracji, a zatem z reguły spełniają warunki co do wysokości sufitów, udogodnień dla niepełnosprawnych czy ilości i rodzaju pomieszczeń. Do takich projektów należą m.in. „UC44”, „UC30” czy „U27”.

1. Restauracja – UC44
Ten projekt (o pow. 250,85 m²) zakłada technologię murowaną, brak podpiwniczenia oraz poddasze użytkowe – które można wykorzystać na np. miejsca noclegowe, umożliwiające dodatkowe zyski. W obiekcie przewidziano bardzo dużą salę (pow. ponad 80 m2) oraz kuchnię. Dodatkowo w projekcie uwzględniono zaplecze socjalno-biurowe. Na poddasze przypada ponad 73 m2 – architekt pozostawił je do indywidualnej aranżacji. Projekt może być zaadaptowany także na dom bankietowy czy obiekt konferencyjny.

2. Restauracja - UC30
Od poprzedniego różni się przede wszystkim powierzchnią (187,03 m²) oraz stylistyką. Wewnątrz zaproponowano salę – nieznacznie mniejszą od tej w UC44 – o powierzchni około 70 m2. Dodatkowo projekt zakłada występowanie zaplecza socjalno-sanitarnego oraz przestrzeni gastronomicznej. Zdecydowanym atutem tego projektu jest duży, zadaszony taras, na którym zaplanowano także grill. Tę przestrzeń można więc wykorzystać do zwiększenia potencjalnych zarobków. Poza restauracją, projekt można zaadaptować na punkt usługowy, pracownię bądź sklep.

3. Restauracja – U27
Projekt obiektu piętrowego, z prostą, bardzo ekonomiczną bryłą. Powierzchniowo minimalnie mniejszy od poprzedniego (174,63 m²), jednak zaprojektowany bardzo funkcjonalnie. Na parterze znajdziemy pomieszczenie o wystarczającej powierzchni 54 m2, posiadające niezależne wejście z boku budynku. Może być zatem z powodzeniem wykorzystane jako sala restauracyjna. Na parterze zaplanowano też kotłownię oraz wc. Piętro to część socjalno-biurowa, jednak może być także przystosowane na cele mieszkalne. Projekt, podobnie jak pozostałe, można zaadaptować w razie potrzeby także na punkt usługowy czy sklep.