WAŻNE: 12.11.2021. Budowa domów bez pozwolenia: prezydent podpisał ustawę i już można szykować się do budowy domów bez formalności

Dzięki przygotowanym w resorcie rozwoju i technologii przepisom budowa przeznaczonych na własne potrzeby jednorodzinnych domów mieszkalnych o powierzchni do 70 mkw. będzie zdecydowanie łatwiejsza. To jedna z dziesięciu kluczowych regulacji zawartych w rządowym programie Polski Ład. Nowa ustawa doczekała się już podpisu prezydenta RP.

• Budynki mają być wolnostojące i nie więcej niż dwukondygnacyjne, a ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane; Budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
• Zgodnie z założeniami obiekty mieszkalne mają być niewielkie, o prostej konstrukcji, co ma to ułatwiać zachowanie wymagań bezpieczeństwa. Dopuszczalna powierzchnia zabudowy domów to 70 mkw.

Wprowadzono też uproszczenie w procedurze zgłoszenia budowy domów do 70 mkw., polegające na wyłączeniu możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia takiej budowy. To oznacza, że do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia.

Inwestor będzie zobowiązany złożyć oświadczenia o tym, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku nie ustanowienia kierownika budowy, inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie całą budową. Natomiast dołączona do zgłoszenia dokumentacja musi być kompletna.
Budowa domu będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Ma to zagwarantować bezpieczeństwo inwestycji.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy dla domów do 70 mkw. wydawana będzie w ciągu 21 dni. Ustawa nie spowoduje chaosu przestrzennego, nowa ustawa nie zmienia dotychczasowych regulacji w zakresie planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozszerzono możliwość budowania domków rekreacyjnych w procedurze zgłoszenia - oprócz dotychczasowego maksymalnego parametru powierzchni 35 mkw., także do 70 mkw. Przy czym rozpiętość elementów konstrukcyjnych domków rekreacyjnych do 70 mkw., nie może przekraczać 6 metrów, a wysięg wsporników nie może przekraczać 2 metry.

Dzisiaj jeden z priorytetowych projektów Polskiego Ładu - dotyczący ułatwień w budowie domów do 70 mkw.- staje się faktem. Dajemy obywatelom wybór: zamiast wyjeżdżać do dużego miasta i kupować mieszkanie, ten kto chce, będzie mógł wybudować dom w swojej rodzinnej miejscowości – mówił w Sejmie wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.

- Projekt „Dom bez formalności” wpisuje się w założenia Polskiego Ładu i stanowi odpowiedź na oczekiwania Polaków, którzy chcą sprawniej i szybciej zbudować swój dom zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, zachowując przy tym wszelkie standardy bezpieczeństwa – podkreślał wiceminister Uściński.

Zgodnie z propozycją Polskiego Ładu rząd chce umożliwić budowę domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 m2 bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy. W tym celu rząd zaproponował nowelizację ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że co do zasady poluzowanie procedur budowlanych wydaje się dobrym kierunkiem legislacyjnym. W mojej ocenie należy jednak skupić się na poprawie istniejących mechanizmów, niż na ich likwidacji – jak ma to miejsce w zaproponowanym projekcie. Zgodzić należy się z projektodawcą, że likwidacja formalności z pewnością skróci proces budowlany jak również pozwoli na zaoszczędzenie konkretnych kwot pieniężnych. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na pewne istotne mankamenty zaproponowanych projektów.
Na wstępie wskazać wypada, że w toku prac nad projektem ustawy istotnie zmieniono zapisy dotyczące maksymalnej powierzchni użytkowej (pierwotnie było to 90 m2). W konsekwencji zgodnie z projektem teoretycznie możliwe będzie wykonanie domu o powierzchni nawet 200 m2. Takie rozwiązanie budzi pewne wątpliwości: skala inwestycji nie będzie już tak mała jak pierwotnie zakładano, a projekty do 200 m2 mogą okazać się na tyle skomplikowane, że wymagałyby bardziej rygorystycznych rozwiązań, niż te które przyjęto w projekcie.
Wiele uzasadnionych kontrowersji wzbudził przepis przewidujący odpowiedzialność karną inwestora za złożenie nieprawdziwego oświadczenia o prowadzeniu inwestycji wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Intencją ustawodawcy jest oczywiście uproszczenie procedur dla inwestorów działających w celu zaspokojenia indywidualnych potrzeb, a nie w celu skomercjalizowania przedsięwzięcia. W mojej ocenie przerzucenie odpowiedzialności karnej na przeciętnego inwestora domu jednorodzinnego wydaje się rozwiązaniem chybionym – treść przepisu może budzić bowiem wątpliwości interpretacyjne. Można wyobrazić sobie hipotetyczną sytuację w której inwestor zdecyduje się jednak sprzedać swój dom lub po prostu taki inwestor nie będzie w stanie go ukończyć – czy to z powodów finansowych, organizacyjnych bądź osobistych. Brakuje również zakreślenia terminu, w którym komercjalizacja obiektu byłaby niemożliwa, nie wiadomo również czy będzie możliwy wynajem tego typu domu.
Słusznym rozwiązaniem projektu ustawy jest zobowiązuje do realizacji domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 zarówno zgodnie z ustaleniami planów zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Wydaje się jednak, że problemem jest brak faktycznego nadzoru nad spełnieniem wymagań planistycznych i technicznych. Projekt ustawy nie przewiduje bowiem żadnego trybu weryfikacji dokumentów złożonych przez inwestora.
Podsumowując, uważam że kierunek zmian legislacyjnych mających na celu ułatwienie procedur budowlanych jest prawidłowy. Wydaje się jednak, że w pierwszej kolejności należy skupić się na poprawie istniejących mechanizmów – które nie zawsze działają doskonale - niż na ich likwidacji.