Co dalej z rynkiem nieruchomości?

Rynek mieszkaniowy jest rozgrzany, wprowadzenie kredytu 2% doprowadziło do sytuacji w której deweloperzy sprzedają to co kwalifikuje się do objęcia preferencyjnym kredytem , wcześniej wstrzymywali się z rozpoczęciem budów, gdyż nie było dla kogo sprzedawać. Sytuacja była kuriozalna, mamy inwestorów, mamy nabywców i nie możemy funkcjonować ze względu na uwarunkowania finansowe, wysokość stóp procentowych, niepewność geopolityczną itp.

Wprowadzono zatem kredyt 2%, który miał na celu ożywić rynek nieruchomości, obrazowo pokazując podano dopalacz, co na krótką metę zadziała i faktycznie sprzedaż oraz inwestycje ruszą, jednakże na dłuższym odcinku nie spodziewam się żadnych znaczących korekt cen. Pamiętajmy, że zmieniła się również tzw. ustawa deweloperska, która również podniosła koszty prowadzenia projektów deweloperskich ( np. składka na DFG).

Deweloperzy nie mają opcji obniżania wartości lokali, główną blokadą jest brak dostępności gruntów, mając na względzie, zamknięcie programu mieszkaniowego oferowanego przez rządzących, branża postuluje o uwolnienie zablokowanych gruntów w centrach miast. Jeżeli mamy nie mieć efektów suburbanizacji czyli rozlewania się zabudowany poza tereny miejskie, co powoduje znaczący wzrost kosztów zarówno dla inwestorów jak i dla gmin, to należy wypracować modele inwestycyjne stosowane w Europie. Obecnie grunty komunalne są praktycznie niedostępne dla deweloperów, rynek potrzebuje mieszkań, gminy również nie posiadają "nowych" zasobów lokalowych, kompromis jest konieczny. Klienci mają obecnie limity cenowe wartości lokali jakie mogą nabyć przy kredycie 2%, rynek nie dysponuje nieograniczoną pulą takich mieszkań, ceny więc wzrastają. Proste zasady ekonomii. Podaż nie nadąża za popytem, który był wcześniej blokowany.

Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie ułatwia sytuacji z gruntami, wręcz przeciwnie znacznie ogranicza możliwości zabudowy terenów, dokładając dodatkowych kosztów. Przepisy odległościowe od szkoły, terenów zielonych "wytną" część gruntów pod zabudowę, gdyż deweloperzy nie będą w stanie spełnić tych przesłanek. Rynek potrzebuje stabilizacji, nie kolejnych zmian przepisów. Terminowość WZ, plany ogólne, wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego to są kolejne koszty dla inwestorów, ale również dla gmin. Ważną rolę odgrywa tutaj również czas, przewlekłe postępowania administracyjne, nie wynikające ze złej woli urzędników, ale z wadliwych przepisów.

Musimy pamiętać, że składową ceny mkw nie jest tylko sam lokal, to sieci, przyłącza, tereny zielone, place zabaw, dodatkowe obiekty jakie deweloper wykonuje w związku z umowami drogowymi, inwestycjami infrastrukturalnymi jak np. oświetlenie ulic, budowa dróg, chodników, ścieżek rowerowych.

Deweloperzy mają świadomość odpowiedzialności społecznej i chcą budować rzetelnie, mając na względzie, że inwestycje jakie oddają mają zapewniać komfort życia mieszkańcom. Jednakże wykonują zadania gmin w zakresie budowy infrastruktury miejskiej. To są bardzo wysokie koszty, które wpływają finalnie na cenę. Nabywcy nie mają świadomości, co jest składową ceny lokalu jaki nabywają. Branża deweloperska chce rozmawiać o problemach, gdyż czuje się odpowiedzialna za rozwój miast, regionów i dąży do tego, aby budować solidnie z myślą o przyszłych pokoleniach. Wizerunek miast budują deweloperzy, tworząc unikalne projekty, które interesują mieszkańców ale również przyciągają nowe firmy inwestycyjne, dające miejsca pracy.

Deweloperka mieszkaniowa staje się problematycznym sektorem inwestycyjnym, wciąż zmieniające się otoczenie formalno-prawne, skomplikowanie procedur podnosi koszty, które stają się nie do przejścia zarówno dla inwestorów jak i kupujących. Inwestorzy poszukują zatem innych opcji ochrony kapitału, wchodząc na rynek inwestycji kubaturowych jak hale magazynowe, hotele, fabryki, PRS. Zmienia się również sposób i model prowadzenia inwestycji. Dywersyfikacja staje się koniecznością ale i przyszłościowym trendem. Mając na względzie przepisy ESG i ilość obiektów jakie obecnie spełniają kryteria certyfikacji mamy tutaj lukę na rynku, którą już dostrzegli zagraniczni inwestorzy.

Tradycyjne podejście do przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest już gwarancją sukcesu projektu, przy tak zmiennych warunkach potrzeba wyspecjalizowanych firm do prowadzenia inwestycji ( np. LinkCity z grupy Bouygues) w modelu B2B. Na rynkach europejskich zarządzanie na zasadzie współpracy przynosi doskonałe efekty dla wszystkich stron projektu. Wypracowanie rozwiązań pozwalających na sprawne prowadzenie procesu deweloperskiego i złożonych zamierzeń inwestycyjnych jest rozwiązaniem stosowanym np. we Francji, Anglii gdzie partnerstwo publiczno-prywatne przynosi oczekiwane rezultaty.

Spółki deweloperskie posiadają nie tylko zaplecze techniczne ale i wyspecjalizowane kadry, mogące rzetelnie przeprowadzić proces inwestycyjny. Budowa zatem obiektów użyteczności publicznej czy też osiedli mieszkaniowych na gruntach gminnych przynosi oczekiwany rezultat finansowy dla interesariuszy przedsięwzięcia deweloperskiego. Mamy tutaj win-win.

Jak widać rynek szuka nowych rozwiązań, Deputy CEO LinkCity Grzegorz Kawecki udzielił komentarza, jak widzi dalszy rozwój modeli inwestycyjnych: "Opcje prowadzenia inwestycji są dostosowane do potrzeb rynku, jego dojrzałości i tempa zmian jakie na nim zachodzą. Prowadzimy inwestycje w całej Europie i realizujemy strategię prowadzenia procesów deweloperskich w modelu B2B. Inwestorzy oczekują sprawnej realizacji zamierzeń inwestycyjnych, wypracowania założonego zysku zgodnie z przyjętymi założeniami projektowymi."

Atutem zmiany podejścia w prowadzeniu projektów deweloperskich jest możliwość rozpoczęcia procesu inwestycyjnego z dowolnego punktu, np. właściciel fabryki potrzebuje nowego obiektu lecz bez uczestniczenia w całym procesie inwestycyjnym. Nie chce angażować dodatkowych zasobów kadrowych, tworzyć odrębnych oddziałów i zajmować się pozyskiwaniem gruntu, uzgodnień, finansowania i budową. 0czekuje rezultatu, który ma wypracować wyspecjalizowany podmiot.

Inną opcją współpracy na zasadach B2B jest np. użytkownik końcowy, który składa zapotrzebowanie np. pod PRS, domy opieki, posiada finansowanie i finalnie oczekuje kluczy od obiektów, bez konieczności prowadzenia projektu deweloperskiego od podstaw. Efektem ma zostać wykonany zgodnie z budżetem i harmonogramem, bez angażowania głównego inwestora.

Pasywne uczestniczenie w projekcie to również opcja dla właścicieli gruntów, którzy nie posiadają finansowania i know-how, ale chcą uzyskać wyższą wartość nieruchomości poprzez pre-development i finalnie wybudowanie inwestycji.

Każdy proces inwestycyjny wymaga czasu, czyli pochłania kolejne środki pieniężne, sprawne działanie pozwala skrócić czas projektu inwestycyjnego do minimum.

Inwestorzy którzy szybciej zareagują na zmieniające się trendy, wygrają. Obecnie, aby prowadzić projekty deweloperskie potrzeba zaplecza prawnego, technologicznego, finansowego i kapitału ludzkiego, czyli wysokiej klasy specjalistów w danej dziedzinie, którzy na bieżąco monitorują sytuację i precyzyjnie reagują na zmiany. Przy obsłudze rynku kubaturowego ESG będzie pełnić wiodącą rolę, zachodnie korporacje wymagają wysokiej jakości i przygotowania projektów od podstaw, na zasadach europejskich i z wytycznymi technologicznymi jakie tam są stosowane. Zatem na rynek oddziałują nie tylko przepisy krajowe ale również standardy światowe jakie są oczekiwane przy nowych inwestycjach kubaturowych.

Rynek nieruchomości jest żywym organizmem, wszelkie zmiany otoczenia prawnego wpływają na jego rentowność, dlatego też inwestorzy muszą zmienić podejście do prowadzenia zamierzeń inwestycyjnych i ukierunkować się również na inne sektory gospodarki oraz inne modele prowadzenia inwestycji.

*Grzegorz Kawecki – absolwent Uniwersytetu Szczecińskiego na Wydziale Humanistycznym: politologia i prawo. W latach 1997–2006 dyrektor ekspansji i marketingu ogólnopolskiej sieci sklepów KOMFORT. W latach 2006–2018 wiceprezes zarządu SGI S.A. i prezes zarządu SGI Sp. z o.o. – ogólnopolskiego dewelopera realizującego inwestycje mieszkaniowe, biurowe oraz centra handlowe w 6 miastach Polski. W 2019 roku doradzał giełdowym spółkom deweloperskim z zakresu tworzenia strategii działalności i optymalizacji procesów inwestycyjnych. Od 1 kwietnia 2020 do grudnia 2022 CEO Marvipol Development S.A. Od lutego 2023 Deputy CEO Linkcity S.A. Bouygues France. Ekspert zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Współpracownik Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie Instytutu Kapitału Ludzkiego.