Wzrost zadłużenia w branży deweloperskiej
Zadłużenie deweloperów w Polsce wzrosło dramatycznie od końca 2022 roku. Wówczas wynosiło ono 177,6 milionów złotych, a do końca 2023 roku wzrosło do 242 milionów złotych. Obecnie, według raportu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej, przeterminowane płatności deweloperów sięgają 285,2 milionów złotych. To oznacza wzrost o ponad 100 milionów złotych, co stanowi około 60 proc. w ciągu dwóch lat. Największe zobowiązania widnieją na koncie spółek prawa handlowego (226,5 mln zł), jednoosobowe działalności gospodarcze są zadłużone na 58,7 mln zł.
Pomimo funkcjonowania programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który miał na celu wspieranie rynku mieszkaniowego, zadłużenie deweloperów nie przestało rosnąć. W 2024 roku oddano do użytku 199,9 tysięcy nowych mieszkań, co stanowi niemal 10 proc. mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy kontynuowali wprowadzanie na rynek nowych mieszkań, mimo że sprzedaż spadła o 31 proc. w porównaniu do poprzedniego roku.
Źródła finansowania i ich wpływ na zadłużenie
Deweloperzy finansują swoje inwestycje głównie poprzez kredyty deweloperskie, pożyczki i środki zewnętrzne od inwestorów. Model ten, który zakładał spłatę zobowiązań po sprzedaży mieszkań, zaczął się załamywać w 2023 roku. Jak zauważa prezes zarządu firmy windykacyjnej Kaczmarski Inkasso, Jakub Kostecki:
– Deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe głównie z kredytów deweloperskich, pożyczek i środków zewnętrznych inwestorów. Spłata zobowiązań zazwyczaj następowała po sprzedaży mieszkań, jednak ten model zaczął się załamywać i w 2023 roku długi deweloperów znacznie wzrosły – wskazuje prezes zarządu firmy windykacyjnej Kaczmarski Inkasso, Jakub Kostecki.
– Sytuacja zmieniła się na jeszcze gorszą, kiedy impuls w postaci „Bezpiecznego Kredytu 2 proc." zaczął gasnąć, a potencjalni nabywcy zamarli w oczekiwaniu na kolejny program rządowy oraz spadek stóp procentowych – dodaje.
Liczba zadłużonych firm deweloperskich wynosi 4692, a średnio na jednego dłużnika przypada 60,8 tysięcy złotych. Największe zobowiązania dotyczą spółek prawa handlowego, które są zadłużone na 226,5 milionów złotych, podczas gdy jednoosobowe działalności gospodarcze mają długi na 58,7 milionów złotych.
Wpływ zadłużenia na różne sektory
Zadłużenie deweloperów ma znaczący wpływ na sektor finansowy, który jest największym wierzycielem. Deweloperzy są winni bankom, firmom ubezpieczeniowym i funduszom sekurytyzacyjnym niemal 130 milionów złotych. Drugą dużą grupę wierzycieli stanowią firmy budowlane, które czekają na blisko 50 milionów złotych.
Długi deweloperów wpływają także na firmy zajmujące się działalnością naukową, profesjonalną i techniczną, takie jak architekci, inżynierowie czy prawnicy, którym deweloperzy powinni zwrócić 24,7 milionów złotych. Firmy telekomunikacyjne również czekają na spłatę niemal 15 milionów złotych. Jak podkreśla Jakub Kostecki:
– Zadłużenie deweloperów to efekt skomplikowanego łańcucha płatności, jaki charakteryzuje branżę budowlaną – od inwestora, przez generalnego wykonawcę, po liczne podmioty podwykonawcze, które nie zawsze są formalnie zgłoszone do inwestora. Sprawy, jakie trafiają do windykacji, nigdy nie są proste ani jednoznaczne. Przyczyn braku płatności jest wiele, od kwestii związanych z jakością wykonanych prac budowlanych, po nieprawidłowości formalne w dokumentacji – wskazuje Kostecki.
Regionalne różnice w zadłużeniu
Największe nieuregulowane zobowiązania mają deweloperzy z województwa mazowieckiego, gdzie zarejestrowane są 1064 zadłużone podmioty, a ich łączne zobowiązania wynoszą 92,3 milionów złotych. Średni dług firmy z Mazowsza to 86,7 tysięcy złotych, co jest znacznie powyżej średniej krajowej.
Na Dolnym Śląsku zarejestrowano 426 zadłużonych inwestorów mieszkaniowych, a ich zadłużenie wynosi 34,5 milionów złotych. Wśród nich znajduje się rekordzista z powiatu wrocławskiego, który ma 32 przeterminowane zobowiązania finansowe, głównie wobec firm budowlanych i dostawców energii. Deweloperzy z województwa pomorskiego zajmują trzecie miejsce pod względem zadłużenia, z łącznymi zobowiązaniami przekraczającymi 33,6 milionów złotych.
Perspektywy na przyszłość
Zapowiedziany przez rząd program wsparcia kupujących „Pierwsze klucze" nie wydaje się być rozwiązaniem problemów deweloperów działających na rynku pierwotnym. Program ten koncentruje się głównie na wsparciu zakupu mieszkań na rynku wtórnym oraz budowie domów w mniejszych miejscowościach. Autorzy raportu zauważają, że „zadłużenie deweloperów może dalej rosnąć."
Zadłużenie deweloperów w Polsce jest złożonym problemem, który wynika z wielu czynników, w tym z załamania modelu finansowania inwestycji oraz skomplikowanego łańcucha płatności. Bez odpowiednich działań i wsparcia ze strony rządu, sytuacja może się jeszcze pogorszyć.
źródło: PAP
