Czas na doroczne zebrania wspólnot mieszkaniowych. Unikajmy takich błędów, by uchwał nie dało się podważyć ze względów proceduralnych

OPRAC.:
Zbigniew Biskupski
Zbigniew Biskupski
Wielu członków wspólnot mieszkaniowych wie z doświadczenia, że czasem pewne kwestie są załatwiane w sposób nieco chaotyczny. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych wspólnot, które nie posiadają profesjonalnego zarządcy (wybranego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) i jednocześnie ze względu na swój rozmiar (min. 4 lokale) powinny działać w sposób sformalizowany.
Wielu członków wspólnot mieszkaniowych wie z doświadczenia, że czasem pewne kwestie są załatwiane w sposób nieco chaotyczny. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych wspólnot, które nie posiadają profesjonalnego zarządcy (wybranego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) i jednocześnie ze względu na swój rozmiar (min. 4 lokale) powinny działać w sposób sformalizowany. Paweł Relikowski / Polska Press
Wiosna to pora dorocznych zebrań członków wspólnot mieszkaniowych. Zazwyczaj podejmuje się na nich decyzje, które przekraczają uprawnienia zwykłego zarządu, mocą których nieruchomość jest administrowana na co dzień. Jeśli takie decyzje są kontrowersyjne - a we wspólnotach to codzienność - ich przeciwnicy często walczą o unieważnienie uchwał z przyczyn proceduralnych. A o to nietrudno, bo członkowie większości wspólnot, w tym wybrani do zarządu, znajomością prawa nie grzeszą. Co wtedy?

Wspólnoty mieszkaniowe często nie dopełniają wszystkich formalności. Eksperci portalu NieruchomościSzybko.pl wyjaśniają, czy niewłaściwe zwołanie zebrania wspólnoty jest podstawą do uchylenia uchwał.

Wspólnota mieszkaniowa: kłopot z uchwałami ważnymi dla zarządzania nieruchomością

Wielu członków wspólnot mieszkaniowych wie z doświadczenia, że czasem pewne kwestie są załatwiane w sposób nieco chaotyczny. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych wspólnot, które nie posiadają profesjonalnego zarządcy (wybranego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) i jednocześnie ze względu na swój rozmiar (min. 4 lokale) powinny działać w sposób sformalizowany.

Czasem okazuje się na przykład, że zwołanie zebrania wspólnoty zostało dokonane w sposób budzący wątpliwości. Warto zastanowić się, czy taka sytuacja jest podstawą do uchylenia podjętych uchwał. Odpowiedź na wspomniane pytanie może interesować zarówno te osoby, którym odpowiada wynik kontrowersyjnego zebrania, jak i właścicieli mieszkań opowiadających się za uchyleniem lub unieważnieniem podjętych uchwał.

Sądy w sprawie proceduralnych błędów w organizacji zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Proceduralne potknięcia takie jak np. wadliwe zwołanie zebrania wspólnoty zdarzają się dość często, więc Sąd Najwyższy miał już okazję do wypowiedzenia się na ten temat.

- Warto chociażby wskazać Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 roku (sygn. akt II CSK 370/06). Wspomniane orzeczenie wydaje się istotne, ponieważ najważniejszy polski sąd zasugerował w nim, że konieczne jest łagodniejsze traktowanie wspólnot mieszkaniowych pod względem formalizmu niż przykładowo spółek prawa handlowego - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

- W przeciwnym razie (zdaniem Sądu Najwyższego) nadmierny formalizm mógłby skutkować utrudnieniem funkcjonowania wspólnot. Orzeczenie SN z 11 stycznia 2007 r. wskazuje, że decydujące znaczenie ma nie sposób zawiadomienia o głosowaniu (według artykułu 32 ustawy o własności lokali), lecz wola większości właścicieli mieszkań -dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Inne orzeczenie Sądu Najwyższego mówi, że zdolność zebrania właścicieli lokali do podjęcia skutecznych uchwał nie zależy od jego należytego zwołania. Taki wniosek wypływa z Wyroku Sądu Najwyższego wydanego 8 lipca 2004 r. (sygnatura akt IV CK 543/03). To orzeczenie wskazuje, że podjęcie uchwały właścicieli poprzez indywidualne zbieranie głosów, które przeprowadzały nieuprawnione osoby, będzie podstawą do uchylenia wspomnianej uchwały, jeśli uchybienia miały wpływ na jej treść.

W analizowanej sprawie sąd uznał, że niepowiadomienie każdego właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie miało wpływu na jej skuteczność. „Uchwała zapadła bowiem wraz z chwilą uzyskania ostatniego głosu przesądzającego o większości” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Mimo wszystko formalne aspekty zebrania członków wspólnoty okazują się bardzo ważne

Stosunkowo liberalne podejście Sądu Najwyższego do kwestii formalnych we wspólnotach mieszkaniowych, oczywiście nie powinno zachęcać do nadmiernej swobody i lekceważenia reguł prawnych. Niewłaściwe zwołanie zebrania wspólnoty może bowiem prowokować konflikty i skutecznie zepsuć atmosferę panującą w budynku.

Co więcej, niedopatrzenia wpływające na treść uchwały będą skutecznym argumentem dla niezadowolonych właścicieli mieszkań. W tym kontekście warto wymienić Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. (III CZP 59/19). Mówi ona, że: „Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.

Pozew o stwierdzenie nieważności uchwały to druga opcja

Nie można również zapominać o komplikacjach dla wspólnoty wynikających z zaskarżenia uchwały do sądu. Nie chodzi wyłącznie o artykuł 25 ustawy o własności lokali. Wspomniany przepis zapewnia właścicielowi lokalu termin sześciotygodniowy na złożenie pozwu o uchylenie uchwały (licząc od daty podjęcia tej uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów).

- Co ważne, upływ podanego terminu (6 tygodni) nie przesądza o braku możliwości podważenia uchwały - zaznacza Magdalena Markiewicz.

Eksperci NieruchomosciSzybko.pl niedawno przypomnieli, że podważenie uchwały jest możliwe również na podstawie artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego (cyt. „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”).

Takie powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia uchwały nie jest ograniczone sześciotygodniowym terminem. Co więcej, może je wytoczyć również osoba niebędąca właścicielem mieszkania.

- Jeżeli osoba niezgadzająca się z uchwałą złoży wniosek o zabezpieczenie powództwa, a sąd w ramach odpowiedzi wstrzyma wykonanie uchwały, to komplikacje dla wspólnoty mieszkaniowej będą jeszcze większe - podsumowuje Magdalena Markiewicz.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Jak przekuć naukę w sukces biznesowy? Pomogą w tym spin-offy

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na strefabiznesu.pl Strefa Biznesu
Dodaj ogłoszenie