reklama

Nowe prawo. Nie wszystkie umowy najmu dają właścicielowi prawo do szybkiej eksmisji lokatora

Zbigniew Biskupski AIPZaktualizowano 
Przemyslaw Swiderski
Najem instytucjonalny ma chronić interesy najemców/właścicieli. Prawa lokatorów dostatecznie zabezpieczają funkcjonujące już przepisy dotyczące najmu okazjonalnego. Wybór rodzaju umowy jest dobrowolny i należy do stron - broni zasadności wprowadzenia nowych przepisów Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Zmiany w prawie regulującym zasoby najmu wywołały kontrowersje. najmocniej krytykowany jest przepis dający prawo właścicielowi mieszkania do bezwzględnej eksmisji lokatora. Jednak dotyczy to tylko nowej kategorii umów - tzw. najmu instytucjonalnego. Tego rodzaju umowy są jedynie dodatkową opcją, a o tym czy najemca i wynajmujący zdecydują się na najem instytucjonalny, zadecydują oni sami. Nadal można bowiem korzystać ze standardowych umów najmu, których zasady reguluje kodeks cywilny.

Umowa najmu okazjonalnego

Przyjęta przez parlament 27 lipca 2017 r. ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów w postaci m.in. nowego rodzaju umowy – umowy najmu instytucjonalnego.

W wypadku tej umowy wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych.

Przepisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości dobrze zabezpieczają interesy lokatorów. Przepisy o najmie okazjonalnym mają na celu ochronę najemców. Wprowadzają liczne rozwiązania gwarantujące bezpieczeństwo najmu, m. in. ściśle określone przesłanki wypowiedzenia umowy, czynsz normowany czy mechanizm przeniesienia własności na osobę użytkującą mieszkanie w ramach stosunku najmu z opcją własności tego mieszkania, w przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego.

Inwestycje w ramach programu Mieszkanie plus realizowane będą na zasadach rynkowych, a zatem muszą przewidywać rozwiązania atrakcyjne również dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań, umożliwiające równoważenie interesów obu stron stosunku najmu

.

Tym samym wprowadzenie instytucji najmu instytucjonalnego jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem. Ustawa o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym wprowadza rozwiązania służące zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zmniejszone ryzyko ze strony właściciela w związku z pominięciem długotrwałej procedury eksmisyjnej powinno się przełożyć na niższe czynsze oferowane przez operatorów w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz szerszą ofertę wynajmowanych lokali, wyjaśnia resort budownictwa,

Co może najemca instytucjonalny

Zasadnicze elementy przewidziane dla najmu instytucjonalnego oparte są o rozwiązania już funkcjonujące w ramach najmu okazjonalnego, które w dotychczasowej praktyce nie były ocenione jako ograniczające prawa lokatorów. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów najmu dopuszczających w razie np. zaprzestania przez najemcę uiszczania opłat z tytułu umowy najmu eksmisję do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Najemca będzie bowiem zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Czytaj też:
Podwoi się liczba fotoradarów. Już teraz wystawiają 5 tys. mandatów na dobę...

Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.

W przypadku obowiązującego obecnie najmu okazjonalnego istnieje obowiązek wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego (15 lat), ustawodawca odstąpił od tego wymogu.
 

Ustawa o KZN nie narzuca podmiotom na rynku najmu zawierania umów najmu instytucjonalnego, gdyż mogą one być realizowane także w oparciu o tzw. „zwykłe” umowy najmu, wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Decyzja w tym zakresie należy do stron umowy: właściciela i najemcy. Zainteresowanie tą formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców.

Obejrzyj wideo
60sekundBIZNESU - Dlaczego w Polsce tak ciężko prowadzić firmę?

Wideo

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Komentarze 3

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

P
Paulina

wynajmując mieszkanie warto umowę sporządzić z notariuszem - tak żeby obie strony byly przy tym obecne i wyraziły swoje zdanie na poszczególne tematy. My w ten sposób zawieraliśmy umowę w kancelarii przy Al. Modrzewiowej 13 w Krakowie u Pani Notariusz Sajkiewicz-Zarzyckiej.

c
chłodnym okiem

Płacisz, dostajesz. Nie płacisz, nie masz.

Lewactwo znowu chce coś dostać za darmo.

Dla samotnych matek z dziećmi i osób starych są lokale socjalne. Ale tylko dla nich. Reszta niech zapracuje na możliwość mieszkania.

u
umorzyć

umorzyć, całkowicie, wszelkie zaległości czynszowe, tym lokatorom, którzy regularnie walą kupy i robią siusiu na klatkach schodowych i tam rzygają! Robią to samo co ich pieski,
a te czynszu nie płacą.

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3