Szklarnie, pieniądze i spór gminy z wojewodą o działki prywatnego inwestora w Wojanowie (gm. Pruszcz Gdański)

Ziemie wokół węzłów autostrady od lat stają się łakomym kąskiem dla dużych inwestorów. Nie inaczej było z terenami w Wojanowie (gm. Pruszcz Gdański). Problemem dla zagospodarowania tego miejsca stała się jednak zbyt wysoka klasa ziemi. Jak się okazuje, znajdujące się na działceszklarnie nie są przeznaczone pod rolniczą uprawę. Ich obecność na polu to jeden z elementów próby podporządkowania się pod prawo, które ściśle określa zabudowę obszarów zaliczanych do klasy ziemi od I do III.

Do zmiany planu zagospodarowania działek o tej klasie ziemi, wymagana jest zgoda Ministra Rolnictwa, który rzadko przystaje na tego typu inicjatywy samorządów. Jego zgoda nie jest jednak wymagana, jeśli spełnione zostają cztery warunki. Po pierwsze, co najmniej połowa każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy – warunek ten spełniony został dzięki wybudowanym na terenie działki szklarniom. Po drugie, grunty muszą być położone w odległości nie większej niż 50 metrów od najbliższej działki budowlanej (od punktów skrajnych dzieli je odległość 47 metrów). Ponadto, grunty muszą być położone w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej, a ich powierzchnia nie przekracza więcej niż pół hektara. Aby spełnić ostatni warunek, dwuhektarową działkę podzielono na trzy części tak, by jedna z nich nie przekraczała powierzchni pół hektara, a pozostałe dwie nadal stanowiły obszar rolniczy. Właściciel działki w Wojanowie, spełniając wszystkie warunki, wystąpił do gminy z prośbą o zmianę planu zagospodarowania miejscowego, chcąc zbudować w tym miejscu m.in. stację benzynową. Na jednej z sesji kilka miesięcy temu, rada gminy ostatecznie przyjęła uchwałę, która pomóc miała inwestorowi w „odrolnieniu” działki.

- Ze względu na finanse gminy zgodziliśmy się – mówi radny gminy Pruszcz Gdański, Karol Kardasiński. - Uznaliśmy, że jest to obszar przemysłowy i warto zmienić jego przeznaczenie – dodaje.

Kiedy wydawało się, że wszystkie wymagane punkty zostały spełnione, jakiś czas później wojewoda… wszystkie je podważył. Spór między gminą a wojewodą już teraz wszedł na drogę sądową. Wójt gminy Pruszcz Gdański podkreśla, że takie sytuacje mają czasem miejsce w przypadku niejasno określonych przepisów prawnych:

- Z jednej strony wojewoda nie wniósł uwag w ciągu 30 dni do rozstrzygnięcia nadzorczego, tylko opublikował w dzienniku urzędowym uchwałę, która weszła w życie. Później dostaliśmy jednak skargę do sądu – mówi wójt Magdalena Kołodziejczak. - Myślę, że skarga ta została złożona na wszelki wypadek, z przyczyn nie do końca precyzyjnych zapisów ustawowych. Czasem stosuje się taką praktykę, w związku z niejednoznacznymi zapisami w prawie, a także brakiem orzecznictwa w tym temacie. Sąd się nad sprawą pochyli, przeanalizuje, zinterpretuje przepisy i wówczas będziemy wiedzieli czy jest to zgodne z prawem. Sama jestem ciekawa, jak dalej potoczy się ta sprawa.

A sprawa potoczyć może się różnie. Pojawia się pytanie, która jednostka administracyjna ma rację. Jak podkreśla wójt, wojewoda nie stwierdził jednoznacznie niezgodności z prawem, a cała sytuacja ma nietypowy przebieg:

- Nie dziwię się służbom wojewody, że złożyli skargę, jeśli mieli pewne wątpliwości. Nie uznali oni jednak, że jest to niezgodne z prawem, skoro nie dokonali rozstrzygnięcia nadzorczego - podaje Magdalena Kołodziejczak.

Cały spór rozstrzygnie zatem sąd. Pewnym jest, że gminie zależy na tego typu obszarach inwestycyjnych. Władze podkreślają, że zmiany planu zagospodarowania zazwyczaj odbywają się z korzyścią dla prywatnych właścicieli głównie przez to, że gminy rzadko posiadają własne tereny.

- Niestety nie mamy swoich ziem wokół węzła autostrady. Plan zagospodarowania przestrzennego na terenie gmin w 99,9% dotyczy prywatnych terenów, bo samorządy na ogół takich terenów nie posiadają – mówi wójt gminy Pruszcz Gdański. - Od dłuższego czasu jako gmina zabiegamy o to, by tereny wokół węzła autostrady miały charakter inny niż rolniczy. Są to miejsca, na których uzasadnione jest, by pojawiły się firmy i centra logistyczne. Jest to zwyczajna praktyka lokowania tego typu przedsięwzięć właśnie w pobliżach autostrady. Ponadto uprawianie ziemi przy węzłach, gdzie jest tak duża kumulacja ruchu, może nie być najlepszym miejscem dla rolnictwa m.in. przez ilość szkodliwych substancji - dodaje.

Inną kwestią w całej sprawie staje się fakt rzeczywistych korzyści finansowych gminy, jakie mogła osiągnąć na zmianie planu zagospodarowania działek w Wojanowie. Wójt gminy, w celu uzyskania funduszy z tego tytułu zaproponowała, by opłaty wynoszące do tej pory często nawet 30%… zmniejszyć do 10%. Jak mówi, taki zabieg podyktowany jest praktyką niektórych inwestorów, próbujących omijać wpłacanie opłat do budżetu samorządu.

- Opłata planistyczna obowiązuje 5 lat od momentu zmiany planu. Zgodnie z naszą uchwałą opłata adiacencka z tytułu zmiany planu wynosi 30%. Często zdarza się, że sprzedający podpisuje umowę warunkową z kupującym, czekają 5 lat aż minie ten okres, a później sprzedają działkę z ostateczną umową i gmina nie otrzymuje żadnej opłaty. Stąd, żeby wpływy do budżetu z renty planistycznej się pojawiały, zaproponowałam niższą stawkę, by choć ona wpłynęła do budżetu gminy - podsumowuje wójt gminy Pruszcz Gdański.

Tego typu praktyki wśród dużych inwestorów, wydają się być jednak mało prawdopodobne, co podkreślają m.in. radni gminy:

- Gdyby inwestorzy chcieli kombinować, to i tak by coś wykombinowali, bez znaczenia, czy opłata adiacencka wynosiłaby 10,20, czy 30% - mówi radny gminy, Szymon Benedyk.

- Żaden inwestor, który chce kupić działkę nie zgodzi się na to, by przez 5 lat nie było go w papierach. Nie mógłby on prowadzić na działce wówczas żadnych inwestycji, ani nawet ubiegać się o pozwolenie na budowę – dodaje Karol Kardasiński.

Tymczasem wartość działki w Wojanowie, która zmieni swoje przeznaczenie z rolnego na usługowe - automatycznie wzrośnie, a przychody, które z tego tytułu mogłaby uzyskać gmina sięgają setek tysięcy złotych. Ostatecznie po sesji rady, opłatę planistyczną ustalono na 20%.

- Złożyłem wniosek, by opłatę podnieść w tym miejscu do 20%. Skończyło się to tym, że plan musiał być ponownie przedstawiony - mówi radny, Szymon Benedyk. - Nie rozumieliśmy na jakiej podstawie miała być zastosowana stawka preferencyjna 10%. Z tytułu opłaty planistycznej gmina ma przecież spore dochody. Na bardzo podobnym obszarze w Cieplewie czy Łęgowie, stawka ta od początku wynosiła 20% - dodaje.

Próby zmiany przeznaczenia działek w Wojanowie do tej pory kosztowały gminę całą masę dylematów prawnych, które były rozwiązywane wraz z prawnikami. I to nie koniec, bo sprawa toczyć się będzie dalej w sądzie. O to, której jednostce administracyjnej zostanie przyznana ostatecznie racja, dowiemy się prawdopodobnie dopiero za kilka miesięcy.