Ile można zarobić na wynajmie mieszkania? Czy to dobry moment na wynajem nieruchomości? Piszemy o kosztach, obowiązkach i zyskach z wynajmu

Barbara Wesoła
Barbara Wesoła
Zastanawiając się nad tym, czy wynajmować mieszkanie lub inwestować w kupno nieruchomości na wynajem, nie bez znaczenia jest obliczenie rentowności wynajmu, rocznej stopy zwrotu oraz po ilu latach wynajmowania mieszkania, ta inwestycja się zwróci. Wyjaśniamy na przykładach.
Zastanawiając się nad tym, czy wynajmować mieszkanie lub inwestować w kupno nieruchomości na wynajem, nie bez znaczenia jest obliczenie rentowności wynajmu, rocznej stopy zwrotu oraz po ilu latach wynajmowania mieszkania, ta inwestycja się zwróci. Wyjaśniamy na przykładach. pixabay.com
Zainteresowanie najmem mieszkań wzrasta. Decydują się na to nie tylko studenci. Wzmożony popyt na najem jest spowodowany m.in. napływem obywateli Ukrainy do Polski, wysokimi cenami nieruchomości i przede wszystkim kosztami kredytów hipotecznych. Młodym parom oraz rodzinom coraz trudniej jest uzyskać zdolność kredytową, a często podnoszone stopy procentowe w dobie windującej inflacji, nie sprzyjają decyzjom o braniu kredytów. Dla wielu optymalnym wyborem pozostaje wynajmowanie mieszkania. Jest to więc dobry moment dla właścicieli nieruchomości na pozyskanie dodatkowych pieniędzy. Czy wynajmowanie mieszkania może być dochodowe? Ile można na tym zarobić?

Spis treści

Skąd popyt na wynajmowanie mieszkań?

W ostatnim czasie mamy do czynienia z ogromnym popytem na rynku najmu. Tak, jak wspomnieliśmy, główne przyczyny są dwie:

  • trudności w pozyskaniu kredytu hipotecznego przez Polaków,
  • duże zainteresowanie wynajmem wśród obywateli Ukrainy.

Potwierdzają to także obserwacje i badania ekspertów.

– Wiele wskazuje raczej na to, że to nie koniec, a dopiero początek boomu na rynku najmu. Z czasem coraz więcej imigrantów będzie znajdowało pracę i szukało sposobu, aby przenieść się z ośrodków wsparcia czy od rodzin, które ich przyjęły do osobnego mieszkania. Najmując lokal zyskają prywatność i szansę na w miarę normalne życie. Niestety z każdym dniem będzie to coraz trudniejsze, gdyż tanie oferty bardzo szybko znikają, a zostają te droższe. – czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io

Według przytoczonego raportu już dwa tygodnie od wybuchu wojny na Ukrainie nastąpił wysoki spadek aktywnych ogłoszeń. W ujęciu procentowym największe zmiany zaszły we Wrocławiu (-60 proc.), Krakowie (-55 proc. ) i Rzeszowie (-46 proc). Najmniejszy spadek miał miejsce w Białymstoku (-22 proc.), Toruniu (-24 proc.) i Bydgoszczy (-24 proc.). Należy jednak dodać, że najmniejszy nie oznacza mały. Spadek liczby ogłoszeń o 22 proc. czy 24 proc. w mniej niż miesiąc również robi ogromne wrażenie.

Brakuje mieszkań na wynajem więc ich ceny rosną

Spośród szesnastu przebadanych przez Rentier.io miast w Polsce, w marcu 2022 roku, różnica między kosztem najmu a wysokością raty za mieszkanie o metrażu 50 mkw. wynosiła średnio kilkaset złotych. Największa różnica występowała w Krakowie (1 075 zł), Gdyni (936 zł) i Warszawie (928 zł). Najmniejsza natomiast w Częstochowie (130 zł) i Sosnowcu (147 zł).

Już w dniu 15 marca 2022, eksperci z Explandera i Rentier.io odnotowali wzrost cen za wynajem. W ciągu mniej niż miesiąca we Wrocławiu średnia stawka podskoczyła aż o 12 proc. (z 51 zł do 57 zł za mkw.). Na kolejnych miejscach pod tym względem znalazły się: Gdynia (+9 proc.) i Łódź (+8 proc.)

Chociaż w zamyśle długoterminowym bardziej opłaca się zakup mieszkania niż wynajem, młodym osobom będzie coraz trudniej zamienić mieszkanie najmowane na własne. Drożyzna, spadająca zdolność kredytowa, wysokie oprocentowania kredytów powodują, że wynajem jest wciąż dużo tańszy niż rata.

Opisana sytuacja może kusić właścicieli mieszkań i domów do wynajęcia swoich nieruchomości. To okazja do zdobycia dodatkowych dochodów. Jak to zrobić bezpiecznie? Ile można zarobić na wynajmie mieszkania? Sprawdziliśmy.

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w różnych miastach w Polsce?

Dla uproszczenia, pod lupę wzięliśmy średni koszt najmu bez opłat za media, czyli tzw. odstępne „na rękę” dla właścicieli mieszkań 2 pokojowych o powierzchni od 50 do 60 mkw. w kilkunastu miastach w Polsce. Braliśmy pod uwagę mieszkania o podobnym standardzie, zlokalizowane w centrum danej miejscowości. Ceny z portalu Olx.pl, na dzień 21 kwietnia.

  • Wrocław 2700 zł,
  • Toruń 2000 zł,
  • Lublin 2300 zł,
  • Łódź 1800 zł,
  • Kraków 2500 zł,
  • Warszawa 3000 zł,
  • Opole 1800 zł,
  • Rzeszów 1800 zł,
  • Białystok 2100 zł,
  • Słupsk 2000 zł,
  • Gliwice 2200 zł,
  • Sandomierz 2000 zł,
  • Elbląg 1700 zł,
  • Poznań 2400 zł,
  • Szczecin 2500 zł.

Najemca mieszkania jest zobowiązany płacić ustaloną kwotę najmu plus opłaty za zużycie mediów, wywóz śmieci, czynsz do wspólnoty itd. Czy to oznacza, że podane kwoty są czystym zyskiem dla właściciela mieszkania? Nie do końca. Dochód z tytułu najmu podlega opodatkowaniu, a wynajmujący może ponosić też inne koszty (jednorazowe lub cykliczne).

Planując wynajem mieszkania należy rozważyć różne sytuacje, m.in. to czy posiadamy już wolną nieruchomość, czy też dopiero chcemy zainwestować w kupno pod wynajem. W drugim przypadku, jeżeli mieszkanie ma zarabiać na spłatę kredytu, sam zysk na czysto pozostanie niewielki. Przykładowe scenariusze poniżej:

Przykład I:
Adam otrzymał w spadku mieszkanie, które postanowił wynająć. Cena najmu to 2200 zł. Szukając najemcy, zdecydował się na pomoc agencji, a przed wystawieniem oferty odświeżył nieruchomość: drobne naprawy, wymiana materacy, odmalowanie ścian. Podpisał umowę na rok. W trakcie jej trwania nie poniósł dodatkowych kosztów, a rachunki opłacał najemca.

  • Koszty przygotowania mieszkania: 3 000 PLN
  • Prowizja agencji: 2200 PLN
  • Podatek za 12 miesięcy (ryczałt 8,5 proc.): 2244 PLN
  • 2200 x 12 = 26 400 PLN; 26 400 - 7 444 = 18 956.

Po odjęciu kosztów i podatku zysk Adama po 12 miesiącach wyniesie 18 956 zł.

Przykład II:
Tomek kupił mieszkanie częściowo ze środków własnych, ale także za uzyskany kredyt hipoteczny. Korzystał z usług agencji i musiał część funduszy przeznaczyć na wyposażenie mieszkania. Przychód z wynajmu ma pokrywać miesięczne raty.

  • Cena zakupu nieruchomości: 320 000 PLN
  • Taksa notarialna: 2 521,50 PLN
  • Koszty wyposażenia mieszkania: 17 000 PLN
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (0 proc. lub 2 proc.): 6 400 PLN
  • Łączne koszty inwestycji: 345 921,5
  • Środki własne: 198 921,50 PLN, Kredyt: 147 00 PLN.
  • Rata kredytu: 1810 PLN (rocznie 21 720 PLN)
  • Cena najmu: 2200 PLN
  • Prowizja agencji: 2200 PLN
  • Podatek za 12 miesięcy (ryczałt 8,5 proc.): 2244 PLN
  • 26 400 - (21 720 + 2200 + 2244) = 256 PLN

W pierwszym roku od inwestycji Tomek zarobiłby 256 zł. W tym wyliczeniu nie uwzględniono miesięcznych kosztów utrzymania (drobne naprawy, doposażenie). Zakładając, że w kolejnych latach, cykliczne naprawy wyniosłyby 2000 zł w skali roku, zysk na czysto dla Tomka to 456 zł.

Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania?

Zastanawiając się nad tym, czy wynajmować mieszkanie lub inwestować w kupno nieruchomości na wynajem, nie bez znaczenia jest obliczenie rentowności wynajmu, rocznej stopy zwrotu oraz po ilu latach wynajmowania mieszkania, ta inwestycja się zwróci. W sieci dostępne są gotowe kalkulatory, które ułatwią oszacowanie kosztów i zysków.

W tym celu dobrze jest wziąć pod uwagę następujące dane:

  • cena zakupu mieszkania,
  • koszty remontu,
  • opłaty notarialne,
  • miesięczny czynsz wynajmu,
  • podatek PCC,
  • miesięczne koszty (rata kredytu, fundusz remontowy, opłaty),
  • prowizja dla biura nieruchomości.

Okres zwrotu w latach
Przybliżony okres zwrotu w latach obliczymy odejmując roczny dochód z wynajmu od wydatków inwestycyjnych. Przy założeniach z powyższego przykładu, zakładając brak przerw w wynajmie (100 proc. obłożenia), gdzie roczny przychód z najmu wyniesie 26 400 zł, a roczne koszty to przede wszystkim raty kredytu: 21 720 zł, przybliżony okres zwrotu to 75 lat.

Stopa zwrotu
Stopę zwrotu uzyskamy dzieląc roczny przychód z najmu przed sumę kosztów inwestycyjnych i mnożąc wynik przez 100 proc. Zakładając, że wynajmujemy mieszkanie przez cały rok za 2200 zł miesięcznie, a koszt inwestycji wyniósł 350 000 zł, stopa zwrotu to 7,5 proc.

Jakie koszty i obowiązki należy wziąć pod uwagę wynajmując komuś mieszkanie?

Wynajem prywatny z reguły podlega obowiązkowi zgłoszenia do urzędu skarbowego. Mowa o sytuacji, kiedy według przepisów Ustawy o ochronie lokatorów, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Ustawa o ochronie lokatorów wymienia obowiązki zarówno lokatora (najemcy), jak i właściciela nieruchomości (wynajmującego). Katalog obowiązków można zmodyfikować w umowie, jeśli tego nie zrobimy, zakłada się, że przyjmujemy bez zmian ustawowe obowiązki. Najważniejsze z nich to:

  • naprawy oraz wymiana instalacji: wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, anteny zbiorczej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, wymiana pieców grzewczych, podłóg, tynków oraz stolarki okiennej i drzwiowej;
  • spisanie stanu liczników (wody, prądu i gazu);
  • sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego (wykaz mebli, sprzętu);
  • naprawy i remonty (chyba, że zniszczenia powstały z winy najemcy).

Na koszty, jakie ponosi właściciel nieruchomości (wynajmujący) składają się:

  • bieżąca konserwacja i remonty nieruchomości,
  • podatek od dochodu z tytułu najmu,
  • ew. opłata prowizyjna dla agencji.

Jeżeli wynajmujący korzysta z usług agencji nieruchomości, powinien wliczyć w koszty prowizję za usługę pośrednictwa. Najczęściej jest to kwota jednomiesięcznego czynszu, jaki zostanie ustalony z najemcą. Opłata jest jednorazowa i następuje po pomyślnym podpisaniu umowy najmu.

Jak rozliczyć wynajem prywatnego mieszkania?

Osoby, które osiągają dochody z tytułu najmu mają obowiązek rozliczyć się fiskusem. W 2022 r. ci, którzy rozliczają się na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, powinni byli złożyć PIT-28 do 28 lutego 2022 r. Podatnicy, którzy rozliczają się na zasadach ogólnych, składają PIT-36. W tym przypadku termin rozliczenia upływa 30 kwietnia 2022 r.

Od 2023 roku dochody z tytułu najmu będzie można rozliczać wyłącznie na zasadzie ryczałtu. Więcej o tym:

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Strefa Biznesu - Sytuacja na rynku pracy w 2023 roku

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na strefabiznesu.pl Strefa Biznesu
Dodaj ogłoszenie