Złe wieści dla wynajmujących mieszkania. Stawki są coraz wyższe a mieszkań brakuje. Inwestycja lepsza niż lokata?

Ostatnie dwa lata minęły pod znakiem pandemii, wojny i galopującej inflacji, które znacząco wpłynęły na polską gospodarkę – w tym na polski rynek mieszkaniowy. Związane z tymi czynnikami podwyżki stóp procentowych, bardzo wysokie ceny materiałów budowlanych i wszechobecna niepewność, co do losów światowej gospodarki, to tylko niektóre wyzwania, z jakimi mierzą się deweloperzy, firmy budowlane, inwestorzy, a także osoby prywatne poszukujące mieszkań.

– Ograniczenie możliwości zakupu mieszkań w połączeniu z napływem uchodźców z Ukrainy powodują, że popyt na mieszkania na wynajem w Polsce jest rekordowo wysoki. Taka sytuacja nie jest oczywiście wynikiem jedynie ostatnich zmian i wydarzeń na rynku. Pomimo bardzo dużej aktywności deweloperów i boomu w ostatnich latach, Polska boryka się ze strukturalnym niedoborem mieszkań i istnieje obawa, że deficyt ten będzie długotrwały i poważny – komentuje Katarzyna Lipka, Cushman & Wakefield.

W 16 miastach analizowanych przez Expandera i Rentier.io liczba aktywnych ogłoszeń wyniosła 30,8 tys., podczas gdy przed rokiem było ich 40 tys. Jednocześnie dodano, że 30 tys., to i tak sporo. Jak przypomniano, jeszcze w kwietniu i maju aktywnych ogłoszeń było zaledwie po ok. 18 tys. Od tego czasu dostępnych ofert przybyło więc aż o 68 proc., co jest efektem m.in. powrotu części imigrantów z Ukrainy do swojej ojczyzny.

W badanych miastach wrześniowe stawki wzrosły przeciętnie o 28 proc. w porównaniu do poziomu sprzed roku. Zdecydowanie wyróżnia się Kraków, gdzie ceny najmu poszły w górę niemal o połowę (o 46 proc.). Ten ogromny wzrost w Krakowie, to jednak efekt zmian, jakie zaszły kilka miesięcy temu. We wrześniu stawki były niemal na takim samym poziomie jak w sierpniu. W pozostałych miastach kolejny miesiąc z rzędu obserwowaliśmy przewagę wzrostów. Podwyżki są jednak dużo mniejsze niż wiosną.

– Pojawiało się nawet kilka spadków w porównaniu do sierpnia w 6 z 16 badanych miast – wskazują autorzy raportu.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, czynsze najmu wzrosły w dwudziestu sześciu krajach UE. Zestawiając dane z sierpnia 2022 i 2015 roku można zauważyć, że tylko w Grecji odnotowano spadek o 7 proc. Ponad 40-procentowy wzrost zarejestrowano w sześciu badanych krajach, w tym w Polsce, gdzie sięgnął on 45 proc. Średnia unijna wyniosła 10 proc.

– Analizując nominalne ceny za najem mieszkania, we wszystkich dwudziestu siedmiu stolicach UE można zaobserwować, że pod względem ich wysokości Warszawa plasuje się na szesnastym miejscu, zaraz za Brukselą i Pragą – podano.

W III kwartale 2022 r. najmocniej rosły stawki najmu dla małych mieszkań (do 35 m2). W porównaniu do II kwartału wzrosły aż o 7,4proc. Dla średniej wielkości mieszkań było to 4,7 proc., a dla dużych 2 proc. Najwyższe stawki dla małych mieszkań obowiązują w Warszawie. Najem lokalu o powierzchni 30 m2 kosztuje już 2 571 zł. Na kolejnych miejscach są Wrocław (2 471 zł) i Gdańsk (2,4 tys. zł). Są to stawki ofertowe bez opłat licznikowych i administracyjnych.

Na potrzeby raportu Cushman & Wakefield zlecono także badania preferencji najemców. Wynika z niego, że najemcy w Polsce to przede wszystkim młodzi dorośli – ponad połowa respondentów nie przekroczyła 34 roku życia. 10 proc. najemców nie ma żadnej pisemnej umowy najmu, a ponad połowa wszystkich ankietowanych przeznacza na najem do 2 tys. zł miesięcznie. 16 proc. wszystkich badanych nie znalazło lokum na wynajem z uwagi na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym.

– Zasilanie zasobu mieszkaniowego przez inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem może być w długim okresie jednym z rozwiązań palącego problemu, jakim jest deficyt mieszkań – wskazuje Katarzyna Lipka.

Jak przypomina, sektor PRS (Private Rented Sector) rozwija się w Polsce od 2014 roku, a w ciągu ostatnich 2-3 lat mogliśmy obserwować jego dynamiczny wzrost. – Niemniej jednak mieszkania na wynajem będące własnością wyspecjalizowanych firm nadal stanowią jedynie niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkaniowego w naszym kraju. Mimo że sektor ten boryka się z wieloma wyzwaniami, jego potencjał jest ogromny, co oprócz czynników podażowych, wiąże się również ze zmianą pokoleniową i ewolucją, jeśli chodzi o preferencje „własność vs. najem” oraz ekonomią współdzielenia – dodaje Lipka.

Wzrost stawek najmu w połączeniu z lekko spadającymi cenami mieszkań powoduje, że coraz wyższa jest rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem. – Najbardziej opłacalny jest zakup małego mieszkania (do 35 m2). W takim przypadku średnia rentowość wynosi 5,9 proc. netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29 proc. – wskazano w raporcie.

– Wśród analizowanych miast najwyższą zyskowność ma inwestycja w małe mieszkanie w Szczecinie – 6,69 proc. netto, co jest odpowiednikiem lokaty na 8,26 proc. W przypadku średniej wielkości mieszkań przeciętna rentowność netto wynosi 5,42 proc. netto (odpowiednik lokaty na 6,69 proc.). Najniższa jest dla dużych mieszkań - 4,81 proc. netto (odpowiednik 5,94 proc.) – dodano.