Ceny mieszkań spadają w większości dużych miast. Przed nami kolejne obniżki?

Analitycy Expandera i Rentier.io przeanalizowali ogłoszenia ze sprzedażą mieszkań z 17 polskich miast. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, liczba ofert nadal jest stabilna, a na rynku nieruchomości nie widać panicznej wyprzedaży i gwałtownych spadków cen.

Mieszkania co prawda są coraz tańsze, ale od maja średni spadek wyniósł zaledwie 3,4 proc. Warto podkreślić, że we wrześniu średnia obniżka cen została oszacowana na 2 proc., zatem można mówić o nieznacznym przyspieszeniu.

Najszybciej tanieją nowe mieszkania, co jest widoczne w dużych miastach, gdzie liczba ogłoszeń jest największa. W Krakowie od maja średnia cena nowego lokum spadła o 11 proc., natomiast używanego pozostała na tym samym poziomie.

Jak wynika z raportu, największe zmiany cen 50-metrowych mieszkań odnotowano w następujących miastach:

• Szczecin - średnia cena mieszkania 420 948 zł, spadek o 29 052 zł,
• Częstochowa - średnia cena mieszkania 301 500 zł, spadek o 28 519 zł,
• Katowice - średnia cena mieszkania 338 550 zł, spadek o 27 800 zł,
• Sosnowiec - średnia cena mieszkania 281 278 zł, spadek o 25 859 zł,
• Toruń - średnia cena mieszkania 373 500 zł, spadek o 25 525 zł,
• Kraków - średnia cena mieszkania 550 000 zł, spadek o 22 506 zł.

Popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach drastycznie spadł, gdyż ze względu na rosnące stopy procentowe, coraz mniej Polaków stać na wzięcie kredytu. Ceny mieszkań nadal jednak pozostają wysokie, na co wpływ ma kilka czynników.

Analitycy Expandera podkreślają, że wiele mieszkań oddawanych do użytkowania już dawno sprzedano, jeszcze przed początkiem tegorocznego kryzysu. W okresie boomu kupno mieszkania w trakcie budowy było łatwym sposobem na uzyskanie atrakcyjnej ceny. Deweloperzy zatem nie czują presji, by zmieniać stawki. Nie bez znaczenia pozostaje też wysoki popyt na najem, dzięki któremu nabywcy inwestycyjni do czasu sprzedaży mieszkania mogą je bez kłopotów wynajmować, generując stały przychód.

Na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na najem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać, ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód - czytamy w raporcie.

Eksperci Expandera i Rentier.io zwrócili też uwagę na informacje o cenach transakcyjnych, które błędnie sugerują, że boom na mieszkania nadal trwa. Jak wynika z opublikowanych [rzez NBP danych, w poprzednim kwartale ceny nowych mieszkań spadły zaledwie w trzech miastach.

Wynik ten jest jednak efektem dużego spadku sprzedaży i rosnących rat kredytów. Na zakupy nieruchomości decydują się obecnie osoby zamożne, które stać na to, by kupić lokal w dobrej lokalizacji i wyższym standardzie.

Dodatkowo dobrze sprzedają się mieszkania mniejsze, zwykle o wyższej cenie za metr kwadratowy, wpływając w ten sposób na wyniki średnich cen. Przeciętnych mieszkań sprzedaje się mało, więc mają niewielki wpływ na średnią cenę ofertową. Taka średnia jest wyliczana w dużej mierze na podstawie droższych mieszkań, a także tych mniejszych, a więc rośnie. Dlatego w najbliższym czasie do takich danych należy podchodzić z rozwagą i nie wyciągać pochopnych wniosków - wyjaśniają Expander.

Warte uwagi jest również średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które dobiło do 10 proc. Tak wysokich stawek nie odnotowano od początku prowadzenia badań, czyli 2006 roku. Zakup mieszkania czy budowa domu stały się zatem dużym problemem, jednak jest nadzieja, że wraz ze słabnącym popytem wkrótce sytuacja może się zmienić.