Dlaczego ceny mieszkań rosną jak szalone? Czy należy odłożyć zakup nieruchomości, czy pójść drogą Japończyków?

Główne przyczyny rosnących cen nieruchomości są ogólnie znane, to: wciąż rosnący popyt przy niewielkiej dostępności, inflacja, wzrost płac, rosnące koszty materiałów budowlanych i transportu. Jednak według ekspertów czynników wpływających na taki stan rzeczy jest więcej. Mieszkańcy Polski marzący o własnym mieszkaniu mają de facto coraz mniejszy wybór. Ci, którzy po wyfrunięciu z rodzinnego gniazda zostają w kraju, decydują się albo na wynajem kawalerki albo na zakup klitki przypominającej japońskie mieszkania – te od lat mierzone są już nie metrami kwadratowymi, a matami tatami (wielkość maty to: 180 cm x 90 x 5 cm), których ilość pozwala odpowiedzieć na pytanie: ile osób jest w stanie przenocować w lokalu? Czy jesteśmy na drodze do realizacji takiego scenariusza?

Z raportu „Rynek nieruchomości w Polsce 2024” Banku Pekao S.A. wynika, że wzrost cen polskich nieruchomości należał ostatnio do najszybszych w Unii Europejskiej i w latach 2018-2023 osiągnął blisko 60 proc. Ceny rosły szybciej tylko w Czechach (63 proc.), w Estonii (69 proc.), na Litwie (74 proc.) i na Węgrzech (85 proc.).

Z kolei serwisy Expander i Rentier.io odnotowały najmocniejsze wzrosty w przypadku małych mieszkań. Były one o niemal 6 proc. wyższe niż jeszcze w IV kw. 2023 r. Jak zatem obecnie kształtują się ceny jednoosobowych lokali w głównych polskich miastach?
W Warszawie średnia cena mieszkania do 35 mkw. wynosi to 20 tys. zł za metr kwadratowy. W minionym roku miastem, które najszybciej goniło pod tym względem obecną stolicę, był Kraków – mieszkania podrożały tam o 38 proc. Błyskawicznie rosły też ceny metra kwadratowego w Katowicach, we Wrocławiu czy w Łodzi. Co ciekawe, największe wzrosty cen mieszkań dotknęły miast akademickich, co nie wróży najlepiej studentom.

Jeśli dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce się utrzyma, to najpóźniej za kilka lat polski rynek nieruchomości dogoni japoński, niestety w kategorii, w której kupujący w Polsce nie chcieliby rywalizować.

Według danych firmy doradczej Tokyo Kantei cena za metr kwadratowy nowych mieszkań na sprzedaż w stolicy Japonii przekroczyła w trzecim kwartale w 2022 r. 10 830 dolarów. Taniej jest w mniejszych aglomeracjach – średnio 9 000 dolarów i na prowincji, która w Kraju Kwitnącej Wiśni pustoszeje. Ale o ile w Japonii rosnące ceny małych mieszkań w dużych miastach to swego rodzaju trend, w Polsce proces ten ma raczej związek z dyktatem ekonomicznym. Warto bowiem zauważyć, że gdy nad Wisłą wciąż brakuje około 2 mln mieszkań, to nadpodaż nieruchomości w Japonii oscyluje wokół 10 mln lokali. Można tylko zazdrościć. Przy czym należy pamiętać o tym, że ani PKB Polski ani zarobki nad Wisłą mają się nijak do sytuacji Japonii – jednego z najbogatszych państw świata.

Obecnie wielu szczególnie młodych Polaków zadaje sobie słuszne pytanie: czy w tej sytuacji tj. rosnących cen mieszkań oferta deweloperów właściwie oddaje sytuację rynkową i czy nie jest to tylko nadmuchiwanie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości? Jeśli taka ocena rzeczywistości okazałaby się słuszna, zakup mieszkania teraz w okresie wciąż istniejącego ogromnego popytu przy niskiej podaży, byłaby decyzją najgorszą z możliwych. Może się jednak okazać, że dalsze czekanie to także błąd, bo nikt nie zagwarantuje przecież poprawy sytuacji, a co za tym idzie spadku cen. Co na to eksperci?

Zważywszy na wyliczenia GUS, wkrótce można liczyć na poprawę sytuacji na rynku mieszkań, ponieważ deweloperzy zaczęli budować więcej. Tylko w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 60 tys. mieszkań, czyli aż o 56 proc. więcej niż przed rokiem. A co z tzw. urzędniczą indolencją, która również może mieć wpływ na rynek?

Pod względem formalnym także jest nieco lepiej, ale nie ma pewności czy poprawa okaże się trwała. Od stycznia do marca 2024 r. wydano o 33 proc. więcej pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Czy to wystarczy? Odpowiedź nie jest prosta.

– Po zeszłorocznej mocno ograniczonej podaży nowych mieszkań, w tym roku obserwujemy wyraźny wzrost liczby nowo rozpoczynających się inwestycji mieszkaniowych, co jest odpowiedzią na rosnący popyt i dynamiczny rozwój polskiego rynku nieruchomości. W czasie, gdy nadal mamy do czynienia z wysoką inflacją i znacznymi wzrostami cen, w segmencie mieszkaniowym oczekujemy stabilizacji i ciągłego uzupełniania oferty mieszkaniowej w kolejnych kwartałach – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.

W sytuacji tak dużej niepewności rynkowej kupujący mieszkania powinni zamienić się w analityków i wziąć pod uwagę kilka nieoczywistych czynników, które mogą zaważyć na ich decyzji w sprawie terminy zakupu mieszkania. Na pewno często pomijanym, ale istotnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań w Polsce są regulacje prawne i sprawy formalne. Koszty związane z wypełnianiem wymogów, tj. uzyskiwanie pozwoleń na budowę, dostosowywanie się do norm środowiskowych i technicznych, a także przeciągające się procedury administracyjne, znacząco zwiększają całkowite koszty inwestycji deweloperskich.

Według REDNET Property Group oraz portalu Tabelaofert.pl udział takich regulacji w cenie mieszkania może się wahać od 18 do nawet 29 proc. Wyliczono także, że nabywcy kawalerek płacą średnio za regulacje ok. 130 tys. zł, a nabywcy lokali czteropokojowych – ponad 250 tys. zł

Oto najważniejsze obszary formalne podnoszące cenę nieruchomości:

• prawo budowlane,
• ustawa deweloperska,
• ustawa o planowaniu przestrzennym,
• przepisy dotyczące warunków technicznych nowych budynków,
• polityka kredytowa czy też programy wspierające popyt.

– Regulacje wprowadzane przez lata miały oczywiście na celu ochronę nabywców i same w sobie nie były złe. Niestety brak uwzględnienia szerszej perspektywy i specyfiki procesów w sektorze nieruchomości, nie ułatwił zakupu mieszkania wielu potencjalnym klientom zwłaszcza osobom młodym – wyjaśnia Tomasz Delowski z Tętnowski Development.

Osoby starające się wybrać najkorzystniejszy termin na zakup mieszkania powinny też obserwować dyskusje na forum Parlamentu Europejskiego oraz postawę Komisji Europejskiej w kwestii kolejnych kroków związanych z Zielonym Ładem. Jak przypomniał niedawno prof. Konrad Raczkowski, prorektor Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie, wypowiadający się w panelu eksperckim zorganizowanym w związku z obecnością w Polsce prof. Paula Krugmana, Zielony Ład będzie szczególnie kosztowny dla właścicieli domów. Oznacza to, że również deweloperzy, projektując nowe osiedla, będą musieli wziąć pod uwagę kwestie emisyjności budynków oddawanych do użytku. A to zawsze wiąże się z wyższymi kosztami.

– W związku z Zielonym Ładem przed nami konieczność przystosowania domów do nowych, ekologicznych wymogów, co w przypadku nieruchomości mającej 150 m2 oznaczać będzie konieczność inwestycji, bez żadnych dotacji, od 80–90 tys. USD –przypomniał prof. Raczkowski.

Oczywiście, inny jest koszt przystosowania istniejącego budynku do nowych wymogów aniżeli projektowanie go pod tym kątem od podstaw, niemniej ten dodatkowy koszt również trzeba będzie wkalkulować w cenę nieruchomości oferowanych w najbliższych latach.

Źródła: Analizy: Expandera i Rentier.io, raport „Rynek nieruchomości w Polsce 2024” Banku Pekao S.A., REDNET Property Group, serwis Tabelaofert.pl, GUS, Tętnowski Development, Q3D Locum, Tokyo Kantei.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!