Od maja stawki najmu stabilizują się, a wydatek na wynajęcie mieszkania jest coraz niższy w porównaniu z ratą kredytu hipotecznego

OPRAC.:
Zbigniew Biskupski
Zbigniew Biskupski
Wysokie raty kredytów hipotecznych zdecydowanie utrudnią młodym przenoszenie się z lokali najmowanych do własnych.
Wysokie raty kredytów hipotecznych zdecydowanie utrudnią młodym przenoszenie się z lokali najmowanych do własnych. Szymon Starnawski /Polska Press
Udostępnij:
W maju najem był tańszy w porównaniu z kwietniem w 5 z 16 badanych miast. Najmocniej ceny za wynajem mieszkania spadły w Bydgoszczy i Toruniu. Z kolei ponownie znacząco wzrosły stawki najmu w Gdańsku i Gdyni. W tym pierwszym mieście jest już o 41 proc. drożej niż przed rokiem. Należy jednak dodać, że koszty najmu rosną zdecydowanie wolniej niż raty kredytów.

We wcześniejszych miesiącach obserwowaliśmy ogromny wzrost stawek najmu i coraz mniejszą liczbę dostępnych ofert. W maju sytuacja na rynku zaczęła się uspokajać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że liczba ogłoszeń nareszcie wzrosła.

Cena wynajmu mieszkań rośnie wolniej niż rata kredytu hipotecznego

Należy jednak dodać, że koszty najmu rosną zdecydowanie wolniej niż raty kredytów. Dla przykładu w Warszawie rata kredytu jest aż o 1 597 zł wyższa niż koszt najmu i to przy maksymalnym (35 lat) okresie spłaty. Młodym będzie więc bardzo trudno przenieść się z lokalu najmowanego do własnego.

Nie pomoże w tym nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” i to nawet po ogłoszonych już zmianach. Warto byłoby natomiast rozważyć przywrócenie programu „Rodzina na swoim”, gdzie przez 8 lat około połowę odsetek opłacało Państwo.

Wojna na Ukrainie wywołała w Polsce ogromny popyt na mieszkania na wynajem. Na szczęście w maju sytuacja zaczęła się uspokajać. Czynsze najmu nie rosły już w tak zawrotnym tempie, choć w większości badanych przez nas miast nadal rosły. Wciąż bardzo rozgrzany jest rynek najmu w Trójmieście, Krakowie i Rzeszowie, informują analitycy.

W Gdańsku i Gdyni stawki w maju były aż o 28% wyższe niż w styczniu. Spadki w porównaniu do kwietnia odnotowaliśmy w

  • Bydgoszczy (-4%),
  • Toruniu (-3%),
  • Katowicach (-2%),
  • Szczecinie (-2%),
  • Białymstoku (-2%).

Wymień opony na całoroczne

miejsce #1

Goodride

Goodride Z401 195/65R15 91V

719,99 zł176,00 zł-76%
miejsce #2

Goodride

Goodride Z401 205/55R16 91V

779,99 zł191,00 zł-76%
miejsce #3

Dębica

Dębica NAVIGATOR 3 195/65 R15 91H

889,99 zł225,00 zł-75%
miejsce #4

Goodride

Goodride ALL SEASON ELITE Z-401 205/55 R17 95 V

1 028,00 zł260,00 zł-75%
miejsce #5

Goodride

Goodride All Seasons Elite Z-401 225/45R17 94W

829,00 zł227,54 zł-73%
miejsce #6

Goodride

Goodride Z-401 225/55R16 99V XL 3PMSF TL

496,00 zł268,36 zł-46%
miejsce #7

Kormoran

Kormoran ALL SEASON 225/45R17 94 W XL

340,00 zł231,45 zł-32%
miejsce #8

Goodyear

Goodyear Vector 4Seasons Gen-3 205/55 R16 91 V

494,00 zł339,00 zł-31%
miejsce #9

Goodride

Goodride ALL SEASON ELITE Z-401 205/55R16 94V

272,97 zł206,00 zł-25%
miejsce #10

Kormoran

KORMORAN All Season 185/65R14 86H

254,00 zł199,00 zł-22%
miejsce #11

Goodride

Goodride Z401 185/65R15 92H XL

237,06 zł184,50 zł-22%
miejsce #12

Kleber

Kleber Quadraxer 3 205/60R16 92H

466,01 zł388,00 zł-17%
miejsce #13

Dębica

Dębica Navigator 3 205/55 R16 94V XL M+S|3PMSF

281,94 zł242,88 zł-14%
miejsce #14

Rotalla

Rotalla Setula Van 4 Season RA05 225/70R15C 112/110S

353,00 zł326,80 zł-7%
miejsce #15

Tracmax

Tracmax A/S TRAC SAVER 235/60R16 100V M+S|3PMSF

349,99 zł325,95 zł-7%
miejsce #16

Riken

Riken ALL SEASON 205/55R16 94V XL

179,58 zł
miejsce #18

Barum

Barum Quartaris 5 185/65R15 88T

169,00 zł
miejsce #20

Michelin

Michelin Crossclimate+ 205/55R16 91H

309,68 zł
Materiały promocyjne partnera

To jednak niewiele w porównaniu do wzrostów, które pojawiły się w poprzednich miesiącach. Patrząc na zmiany jakie pojawiły się od stycznia nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadły, a średni wzrost wynosi aż 16%. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem, koszty najmu są średnio o 25% wyższe.

Od maja stawki najmu stabilizują się, a wydatek na wynajęcie mieszkania jest coraz niższy w porównaniu z ratą kredytu hipotecznego
mat. prasowe Expandera i Rentier.io

Stawki najmu w maju 2022 r.

Kolejny sygnał uspokojenia sytuacji widać w liczbie ogłoszeń najmu. W maju liczba aktywnych unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń nie spadła lecz nieznacznie wzrosła – z 18 374 w kwietniu do 18 565. Dla porównania jeszcze w lutym było ich 32 443. Z kolei nowo dodanych ofert wynajmu mieszkań w maju przybyło o 12% (z 8 876 do 9 930).

Przeciętna opłacalność inwestycji w mieszkanie to wciąż 4,5% netto

Po raz kolejny obliczyliśmy rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupowane bez udziału kredytu. Zakładając zakup po cenach majowych oraz jego wynajem po stawkach z tego samego okresu, rentowność netto wynosi średnio 4,5% netto.

To przy założeniu, że mieszkanie ma 50 m2 i jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Wyliczenie uwzględnia wszystkie koszty, czyli prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu).

Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność wynosi 4% netto. Opłacalność takiej inwestycji jest więc niemal identyczna jak przed miesiącem.

Od maja stawki najmu stabilizują się, a wydatek na wynajęcie mieszkania jest coraz niższy w porównaniu z ratą kredytu hipotecznego
mat. prasowe Expandera i Rentier.io

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Należy tu jednak dodać, że inwestycje w mieszkanie na wynajem są podejmowane nie tylko z myślą o przychodach z najmu, ale także jako zabezpieczenie przed inflacją. W skrajnym przypadku, gdyby inflacja wymknęła się spod kontroli, to pieniądze w postaci gotówki czy bankowych depozytów mogą stać się zupełnie bezwartościowe. Z kolei nieruchomość w takiej sytuacji wiąż istnieje i spełnia swoją funkcję.

Ratykredytu hipotecznego a należności za wynajem

Podwyżki stóp procentowych powodują, że coraz więcej kredytów ma ratę dwukrotnie wyższą niż przed rokiem. W tym ujęciu wzrost kosztu najmu o 25% r/r nie wydaje się już tak duży. Warto też dodać, że osoby planujące zaciągnąć kredyt coraz częściej rozważają wydłużenie okresu spłaty do maksymalnego poziomu 35 lat. Dzięki temu rata jest nieco niższa niż przy dotychczas najpopularniejszym okresie 25 lat.

Jednak nawet przy zastosowaniu tego rozwiązania rata i tak będzie zdecydowanie wyższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Z naszych wyliczeń wynika, że w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2, rata takiego kredytu będzie od 477 zł (w Sosnowcu) do 1 597 zł (w Warszawie) wyższa niż koszt najmu.

Od maja stawki najmu stabilizują się, a wydatek na wynajęcie mieszkania jest coraz niższy w porównaniu z ratą kredytu hipotecznego
mat. prasowe Expandera i Rentier.io

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu na 35 lat

Analitycy: warto powrócić do programu „Rodzina na swoim”

Tak wysokie raty kredytów hipotecznych zdecydowanie utrudnią młodym przenoszenie się z lokali najmowanych do własnych. Oczywiście w długim terminie wciąż bardziej opłaca się zakup, ponieważ raty płaci się tylko przed określony czas, a za najem zawsze, czyli tak długo jak chcemy mieszkać.

Ponadto część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, a tych wydanych na najem już nie da się odzyskać. Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to, ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie.

W rozwiązaniu tego problemu nie pomoże nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Dopłata zmniejszająca zadłużenie i ratę jest bowiem przyznawana dopiero po kilku latach, czyli gdy urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Dlatego warto byłoby rozważyć przywrócenie programu „Rodzina na swoim” lub wprowadzenie podobnego rozwiązania.

W ramach „Rodziny na swoim” przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek opłacało Państwo. To zdecydowanie zmniejszało wysokość rat kredytów udzielanych w ramach programu. Obecnie taka konstrukcja nie rozwiązałaby jednak problemu zdolności kredytowej, chyba że tym razem dopłata byłaby wypłacana przez cały okres spłaty. Gdy dopłata jest wypłacana przez 8 lat, to bank i tak musi wyliczyć zdolność kredytową w taki sposób, aby kredytobiorca poradził sobie ze spłatą już po okresie dopłat. Gdyby dopłata była na cały okres, to dostępność takiego kredytu byłaby lepsza niż zwykłego kredytu hipotecznego, uważają autorzy raportu przygotowanego przez Expandera i Rentier.io.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Jakub Wiech: Ceny ropy naftowej wracają do poziomu sprzed wojny

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Strefa Biznesu
Dodaj ogłoszenie