Co musi się zdarzyć, by deweloperzy znów zaczęli sprzedawać więcej mieszkań? Jak długo potrwa stagnacja na rynku nieruchomości?

Przewidywania, jak zachowa się rynek jest trochę jak wróżenie z fusów. Patrząc, co wydarzyło się przez ostatnie trzy lata, nic nie jest pewne.

- Na razie prognozujemy przede wszystkim drastyczne zmniejszenie podaży. Głównymi czynnikami tego jest niedostępność terenów inwestycyjnych oraz ich wysoka cena, przedłużające się procedowanie pozwoleń na budowę oraz niestabilność rynku wykonawców - mówi Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service.

- Kolejny trend, jaki widzimy na rynku to odcięcie klientów od kredytów hipotecznych. Klienci nadal są zainteresowani zakupem wspomagając się kredytem, ale drastyczne podniesienie stóp procentowych oraz rekomendacja KNF zmniejszają skutecznie możliwości przeciętnej polskiej rodziny. Potencjalni nabywcy trafiają na rynek najmu, co przy obecnych możliwościach podażowych powoduje wzrost stawek. To z kolei motywuje do działania klientów inwestycyjnych, nabywających mieszkania na wynajem.
Te czynniki pokazują, że ceny nowych mieszkań nie spadną drastycznie, jak niektórzy przewidują. Oczywiście część deweloperów w wybranych inwestycjach może rabatować swój produkt, ale to nie będzie ogólna tendencja rynkowa - dodaje Adrian Potoczek.

Potwierdza to Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży Eiffage Immobilier Polska:
- Obecną sytuację, szczególnie w segmencie popularnym, determinuje jednak zdolność kredytowa, która wpływa na decyzje zakupowe. Ściśle określony budżet, najczęściej na poziomie 300-400 tys. zł, odzwierciedla to, na co w obecnej chwili stać klientów. Ci którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania będą coraz częściej przychylniej patrzyć w stronę wynajmu. Mieszkania, które nie zostaną sprzedane, po prostu zostaną przeznaczone na wynajem. Natomiast to, czy produkcja mieszkań przeznaczonych na wynajem w ogóle zwolni i w jakim tempie będzie się to odbywać, zależy tylko od polityki przyjętej przez fundusze instytucjonalne.

Liczenie, że zastój na rynku sprawi, iż deweloperzy zdecydują się na obniżenie cen mieszkań jest mało realne. Tak uważa Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home .

Nabywcy cały czas liczą na obniżkę cen, szczególnie ci, którzy muszą posiłkować się kredytem. Niestety, ich możliwości finansowe drastycznie się skurczyły na skutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzonych kryteriów oceny zdolności kredytowej.
Patrząc wstecz, a dokładnie na ostatnie 15 lat, zauważamy, że ceny nieruchomości w Polsce wzrosły 2,5 razy. Jest to stały trend i nie widzę możliwości, żeby mieszkania raptownie staniały. Sytuacja popytowa i cenowa w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. Rosnące oprocentowanie kredytów nie wszędzie zmniejszyło popyt. Warszawscy deweloperzy odnotowali w sierpniu wzrost sprzedaży o 25 proc.

Mimo, że większość mieszkań sprzedaje się na kredyt, a ten jest obecnie bardzo trudno dostępny, nie ma przestrzeni na duży spadek cen mieszkań, co najwyżej na lekką korektę. Deweloperzy nie zrezygnują ze swojej marży, tym bardziej że rozkłada się ona na wiele lat, obecnie na sześć - mówi Mariola Żak.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development, uważa, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w dołku pozostanie prawdopodobnie jeszcze przez rok. Następne lata będą okresem stagnacji.

- Być może w 2024 roku zacznie wchodzić w fazę ożywienia, wzrośnie popyt. Jednak w związku z obecnym spadkiem liczby nowych inwestycji mieszkaniowych w 2024 roku podaż będzie ograniczona, nawet jeśli zakończy się cykl zacieśniania polityki monetarnej i kredyty będą tańsze i bardziej dostępne. Trzeba pamiętać, że w Polsce ciągle jest deficyt mieszkań, ale niepewność związana z sytuacją gospodarczą może mieć negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy - mówi Wojciech Chotkowski.

Jeszcze mniej optymistycznie ocenia sytuację Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper: - Cykl zacieśniania polityki pieniężnej, perspektywy związane z dynamiką PKB oraz planowany spadek inflacji do poziomu docelowego w 2024 roku mogą spowodować odbicie na rynku nieruchomości w zakresie cen w 2025 roku. Kończy się dynamiczny wzrost cen i rynek przejdzie w fazę stabilizacji z możliwą czasową tendencją spadkową.

- Podaż zmierzy się z trudnościami na rynku pracy i dostaw, rosnącymi kosztami wykonawstwa, wysokimi cenami gruntów, a jednocześnie spotka duży deficyt dostępnych mieszkań i zmniejszające się możliwości nabywcze kupujących. Ograniczone możliwości zakupu nieruchomości spowodują ożywienie na rynku najmu, na którym stawki będą wysokie ze względu na rosnący popyt. Silny wzrost kosztów budowy, przy jednoczesnym braku możliwości przeniesienia ich na ceny mieszkań jest powodem podejmowania przez deweloperów decyzji o wstrzymywaniu nowych inwestycji. Zaowocuje to obniżeniem nowej podaży dodaje Sebastian Barandziak.

Z kolei optymistą pozostaje Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A. Zwraca on uwagę na fakt, że faktycznie na znaczny spadek popytu na mieszkania deweloperzy reagują korektą podaży i wstrzymywaniem nowych inwestycji. Według danych GUS w tym roku w największych miastach buduje się o około 25 proc. mniej niż w 2021 roku.

- Sytuacja jest jednak o tyle korzystna, że zdolność nabywcza Polaków wciąż pozostaje wysoka i jest o około 60 proc. wyższa niż podczas poprzedniego kryzysu na rynku mieszkaniowym w latach 2007-2008. Warto podkreślić, że na rachunkach bieżących i depozytach krótkoterminowych Polacy posiadają rekordowy bilion złotych - mówi Tomasz Kaleta.

- W kolejnych miesiącach kluczowa będzie stabilizacja warunków ekonomicznych, choćby w zakresie podwyżek stóp procentowych i inflacji. Wszyscy z niecierpliwością wyczekują również końca konfliktu w Ukrainie czy choćby jego deeskalacji - dodaje menager Develia S.A.