Deweloperski Fundusz Gwarancyjny już działa. Kiedy jednak nie chroni osoby finansującej budowę własnego mieszkania?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) działa od drugiej połowy 2022 roku i objął już swoją ochroną pierwszych nabywców, którzy zdecydowali się na zakup lokali mieszkalnych w ramach nowych inwestycji deweloperskich.

– Działanie DFG ma na celu ochronę interesów nabywców domów i mieszkań, które znajdują się w budowie. Zakup domu lub mieszkania to inwestycja, w którą wiele osób wkłada oszczędności życia lub zaciąga kredyt na długie lata. Dlatego powstał DFG, który chroni ich środki od momentu pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera aż do chwili przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości – wyjaśnia Renata Mentlewicz, dyrektor zarządzająca ds. funduszy w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

– Aby zadziałała ochrona DFG, to: po pierwsze, nabywca musi być konsumentem kupującym lokal mieszkalny na podstawie umowy deweloperskiej, a po drugie, sprzedaż inwestycji, w ramach której oferowany jest lokal, powinna rozpocząć się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku, gdyż wtedy weszła w życie ustawa dotycząca DFG – dodaje Mentlewicz.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stworzył system DFG, dzięki któremu informacje o zawartych umowach deweloperskich, wpłatach na rachunki powiernicze i składkach odprowadzonych na DFG trafiają do Funduszu w 100 proc. zdalnie. System jest współfinansowany ze środków unijnych.

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który zarządza DFG, przypomina, w jakich sytuacjach osoby kupujące nieruchomość mogą liczyć na ochronę DFG, a w jakich ona nie przysługuje. Przedstawiamy różnorodne hipotetyczne sytuacje i wyjaśniamy, komu Fundusz zwróci pieniądze w razie niedokończenia inwestycji, wystąpienia wady istotnej albo jeśli deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w określonym w umowie terminie.

Oto pierwszy przykład: odrestaurowana fabryka. Łódzki deweloper dostrzegł potencjał w jednej z ze starych fabryk zlokalizowanych nieopodal ul. Piotrkowskiej. Docenił jej kunszt i wyjątkowy charakter starych murów, dlatego postanowił budynek kupić i odrestaurować. Planuje wykończenie 15 luksusowych apartamentów, przy zachowaniu oryginalnego charakteru przedwojennego budynku – sztukaterii na ścianach, elementów industrialnych i innych detali architektonicznych z epoki. Przyszli nabywcy będą z pewnością zachwyceni niebanalnym wykończeniem wnętrz, ale czy będą mogli liczyć na ochronę DFG?

W tym przypadku kluczowy będzie rodzaj umowy, na podstawie której nabywany będzie lokal. Jeśli nabywca kupi lokal mieszkalny na podstawie umowy deweloperskiej, to taka inwestycja traktowana jest w taki sam sposób jak każde inne przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego deweloper oferuje lokale mieszkalne, a więc zakup podlega ochronie DFG.

Dwa zaprzyjaźnione ze sobą małżeństwa, szukając pomysłu na to, jak dorobić do pensji, wpadły na pomysł, aby zainwestować w mieszkanie i wynająć je. Ustalili, że zyskami z wynajmu będą dzielili się po równo. Wybór padł na trzypokojowe mieszkanie na nowopowstającym osiedlu we Wrocławiu. Czy decydując się na udział w mieszkaniu przeznaczonym na wynajem inwestorzy będą mogli liczyć na ochronę DFG?

Liczba właścicieli nie ma znaczenia, podobnie jak to, czy zamieszkają oni w lokalu czy go wynajmą. Uwaga: ochrona przysługuje, o ile nabycie lokalu nie będzie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kluczowe jest to, by lokal był lokalem mieszkalnym, czyli służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Warto podkreślić, że ochronie DFG podlega nie tylko samo mieszkanie, ale też wszelkie pomieszczenia do niego przynależne i razem nabywane, a więc np. miejsce w garażu, komórka lokatorska, taras etc.

Inny przykład. Pan Adam pracuje w jednej z poznańskich poradni psychologicznych, jednak od pewnego czasu myśli o rozpoczęciu przyjmowania pacjentów w ramach własnej działalności gospodarczej. Uważa, że dobrym pomysłem byłoby założenie własnego gabinetu na nowopowstającym osiedlu, ponieważ wśród osób, które tam zamieszkają, mógłby znaleźć nowych pacjentów. Znalazł interesującą inwestycję deweloperską. Po sprawdzeniu szczegółów i dokładnym przeczytaniu prospektu informacyjnego podpisał umowę rezerwacyjną. Czy ochrona DFG obejmuje nabywcę, który jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą?

Jeśli pan Adam chce zakupić lokal w ramach prowadzonej działalności, to ochrona DFG wówczas nie przysługuje. Ochrona DFG obowiązuje tylko wtedy, gdy lokal mieszkalny jest nabywany przez osobę fizyczną w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (na cele mieszkalne) na podstawie umowy deweloperskiej. Jeśli któryś z tych warunków nie jest spełniony, to ochrona DFG nie obowiązuje. Uwaga: jeśli Pan Adam zdecydowałby się na zakup lokalu mieszkalnego (nie usługowego) jako osoba fizyczna, to miałby zapewnioną ochronę DFG. Nie wyklucza to możliwości prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej w tym lokalu (stanie się to już po przekazaniu własności i ustaniu ochrony DFG).

Kolejny przykład: pani Ewelina, jak co roku, wybrała się w wakacje nad polskie morze. Kiedy wypoczywała w jednym z nadbałtyckich kurortów, spotkała swoją koleżankę sprzed lat. Okazało się, że jej syn ma na sprzedaż segment na nowym osiedlu wielorodzinnym z całkiem sporą działką w Międzyzdrojach. Dom jest w stanie surowym, na ogrodzonym terenie oraz posiada już księgę wieczystą. W głowie pani Eweliny od razu zrodziła się myśl, że mogłaby zamieszkać w tym domku na emeryturze, a wcześniej go wynajmować. Po dość dokładnej analizie wszystkich za i przeciw, pani Ewelina podjęła decyzję, że przeznaczy oszczędności na zakup tej nieruchomości. Czy w tej sytuacji zakup pani Eweliny jest chroniony przez DFG?

Nie. Ochroną DFG objęci są nabywcy mieszkań lub domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska nie przenosi prawa własności do nieruchomości na nabywcę, określa jedynie, że nastąpi to w ustalonym czasie w przyszłości – stąd potrzeba ochrony nabywców przez DFG. W opisanym przypadku zawarcie umowy sprzedaży jest równoznaczne z przeniesieniem własności.

Ale nie zawsze tak będzie. Oto podobny przykład, ale DFG będzie miał zastosowanie. Państwo Nowakowscy od dłuższego czasu rozglądali się za mieszkaniem w nowym budownictwie. Gdy trafili na ofertę sprzedaży apartamentu na warszawskiej Białołęce, położonego na najwyższym piętrze i dysponującego dużym tarasem, od razu przypadła im ona do gustu.

Osiedle, na którym znajdował się blok, znajdowało się w tym momencie wciąż w budowie. Okazało się jednak, że sprzedającym nie jest deweloper budujący to osiedle, lecz pan Mikulski, który wcześniej zdecydował się na zakup i zawarł umowę deweloperską, jednak z powodów osobistych jest zmuszony zmienić plany. Mimo że na osiedlu były dostępne jeszcze inne lokale, które można było kupić bezpośrednio od dewelopera, to żaden z nich nie miał tak dobrej lokalizacji. Czy jeśli państwo Nowakowscy zdecydują się na zakup lokalu znajdującego się w budowie od pana Mikulskiego, to obejmie ich ochrona DFG?

Tak, ponieważ w tej sytuacji dojdzie de facto do cesji umowy deweloperskiej. Pierwotny nabywca dokona w ten sposób przeniesienia praw wynikających z zawartej przez niego umowy deweloperskiej, tj. roszczenia o wybudowanie lokalu i przeniesienia doń prawa własności, na inne osoby. Jeżeli pierwotny nabywca kupił lokal mieszkalny podlegający ochronie DFG (tj. w ramach inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 r.), to również to uprawnienie zostanie przeniesione na nowych nabywców, którzy są osobami fizycznymi.

A oto jeszcze inny przypadek. Pani Kasia, właścicielka dwupokojowego mieszkania w Katowicach, zapragnęła mieć w okolicy niewielką działkę, na której będzie mogła uprawiać własne warzywa i owoce. W końcu na jednym z portali społecznościowych natrafiła na ogłoszenie, które spełniało jej oczekiwania – na terenie rodzinnych ogródków działkowych znajdowała się działka z niewielkim, drewnianym domkiem. Czy jeśli pani Kasia zdecyduje się na zakup działki, to będzie on objęty ochroną DFG?

Nie, ponieważ ochrona DFG obowiązuje tylko w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywanego na podstawie umowy deweloperskiej.

Podobnie będzie z inwestycją w samodzielny garaż. Oto przykład. Pan Karol długo zastanawiał się nad zakupem mieszkania. Przeglądał portale z ofertami z rynku pierwotnego, aż natrafił na interesującą ofertę. Sprawdził jej szczegóły i zdecydował się podpisać umowę rezerwacyjną. Po załatwieniu formalności związanych z kredytem i zawarciu umowy deweloperskiej czekał na moment oddania mieszkania. Pan Karol często w drodze do pracy przechodził obok inwestycji i oglądał postępy w budowie, a że jest osobą towarzyską, to szybko nawiązał relacje ze swoimi przyszłymi sąsiadami. Okazało się, że jeden z nich ma do odsprzedania miejsce w garażu podziemnym. Pan Karol był zachwycony, ponieważ w jego rodzinie były dwa auta. Czy w takim wypadku dodatkowy garaż będzie objęty ochroną DFG?

Nie. Co prawda DFG obejmuję ochroną zakup garażu, jeśli jest on nabywany razem z lokalem mieszkalnym, jednak w tej sytuacji zakup nie odbywa się na podstawie umowy deweloperskiej.