Mieszkańcy popularnego wieżowca blokują szkołę dla dorosłych. Nie chcą, żeby wystartowała

Łucka 15 to reprezentacyjny, 30-piętrowy budynek w centrum stolicy. Od 20 lat w części zamieszkany, sporo mieszkań przeznaczonych jest pod wynajem krótkoterminowy, a na kilku piętrach wynajęto pomieszczenia przeznaczone na działalność usługową.

Zgodnie ze statusem kupionego lokalu, Cosinus zamierzał uruchomić w nim działalność edukacyjną. Ponieważ jest ona obwarowana surowszymi wymogami przeciwpożarowymi, firma wystąpiła do straży pożarnej o konieczne kontrole i zezwolenia. Od tego momentu zaczęły się piętrzyć trudności. Okazało się, że na części pięter brakuje czujek, system przeciwpożarowy jest niesprawny, nie działa nawet oświetlenie, a drogi ewakuacyjne nie są odpowiednio oznaczone. Według straży pożarnej, zawiniła wspólnota mieszkaniowa, wyznaczono nawet administracyjny termin usunięcia usterek. Niedługo miną trzy lata od zakupu lokalu. Czy szkoła rozpoczęła działalność? Nic z tego! Stanisław Kraska, pełnomocnik właściciela Cosinusa, opowiada historię batalii o uruchomienie szkoły. Prezentujemy także stanowisko wspólnoty mieszkaniowej „Łucka 15” i zarządcy budynku.

Cosinus przystąpił do publicznie ogłoszonego przetargu i kupiła całe piętro po cenie rynkowej. Lokal przeznaczony jest pod działalność usługową i taką funkcję sprawował wcześniej.

– To lokalizacja idealnie nadająca się na prowadzoną przez nas działalność. Ponieważ zajmujemy się edukacją, musimy spełniać surowsze wymogi przeciwpożarowe niż inne firmy. Chcieliśmy jak najszybciej korzystać z nowych pomieszczeń, więc zwróciliśmy się do Państwowej Straży Pożarnej o wydanie opinii o spełnieniu przez lokal warunków przeciwpożarowych – mówi Stanisław Kraska, pełnomocnik firmy Cosinus.

W odpowiedzi na wniosek straż pożarna przeprowadziła kontrolę instalacji ppoż. w całym budynku. W lokalu należącym do spółki nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości, natomiast wykazano je... po stronie wspólnoty mieszkaniowej „Łucka 15”, obejmującej lokale mieszkalne w budynku.

Negatywna opinia straży pożarnej wymienia uchybienia w budynku Łucka 15:

• Brak potwierdzenia pełnej sprawności funkcjonalnej systemu zapobiegającego zadymianiu klatek schodowych i przedsionków przeciwpożarowych, w tym brak potwierdzenia parametrów określonych w dokumentacji projektowej dot. utrzymania wymaganego nadciśnienia.
• Brak zapewnienia pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej systemu sygnalizacji pożarowej.

Efekt? W lutym 2023 wobec wspólnoty mieszkaniowej wszczęto postępowanie administracyjne, które miało wymusić usunięcie wad w ciągu dwóch miesięcy, czyli do końca kwietnia 2023 r.

na 31.12.2024 r. t Mieliśmy lokal na własność, ale nie mogliśmy rozpocząć działalności. Byliśmy jednak przekonani, że zarząd wspólnoty i administracja budynku wykonają to, co nakazała straż pożarna w wyznaczonym terminie. To przecież fundamentalne warunki bezpieczeństwa mieszkańców. Żeby nie tracić czasu, przeprowadziliśmy podstawą adaptację, pod opieką architektów, projektantów i firm wykonawczych. Oczywiście prace dotyczyły wyłącznie naszego lokalu, a nie wspólnych części nieruchomości – mówi Stanisław Kraska.

Aby rozpocząć działalność edukacyjną, konieczne jest podpięcie lokalowego systemu przeciwpożarowego do systemu ppoż. całego budynku, którego najistotniejszym elementem bezpieczeństwa są specjalne czujki.

– Zaproponowaliśmy wspólnocie, że sami sfinansujemy naprawę systemów bezpieczeństwa. Poprosiliśmy o wskazanie wybranej firmy i zleciliśmy jej usunięcie usterek instalacji ppoż. i zamontowanie czujek. Wszystkie te prace zostały wykonane na nasz koszt, w porozumieniu z administracją budynku. Co istotne, na czas prowadzenia remontu, obsługa techniczna budynku samodzielnie odłączyła lokal od budynkowego systemu – zauważa Stanisław Kraska.

Rzeczoznawca potwierdził zakończenie remontu pomieszczeń szkoły Cosinus, a 27 listopada 2023 r. wspólnota odebrała dokumentację. Problem tym razem jest inny. 8 lutego 2024 r. spółka ponownie poprosiła PSP o potwierdzenie warunków bezpieczeństwa pożarowego, tym razem dla całego lokalu. I znowu otrzymała odmowę z powodu zaniedbań wspólnoty i... nowych usterek.

Po kolejnej kontroli straż pożarna odmówiła pozytywnej opinii. Ponownie z powodu niespełnienia przez wspólnotę i administratora wymogów wyznaczonych w styczniu 2023. Mało tego, raport PSP wykazuje nowe usterki. Niesprawne jest 95% lamp na drogach ewakuacyjnych wspólnej części nieruchomości.

Stwierdzono następujące nieprawidłowości:

• Brak protokołu usunięcia usterek oraz potwierdzenia pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej systemu SSP w całym budynku.
• Brak aktualnego przeglądu potwierdzającego sprawność techniczną i funkcjonalną urządzenia przeciwpożarowego wyłącznika prądu.
• Brak protokołu potwierdzającego pełną sprawność techniczną i funkcjonalną instalacji oświetlenia awaryjnego.
• Brak protokołu potwierdzającego pełną sprawność techniczną i funkcjonalną systemu zapobiegania zadymianiu.

Sprawa się przeciąga. 26 marca 2024 r. straż pożarna wszczęła kolejne postępowanie administracyjne wobec wspólnoty mieszkaniowej, gdzie działalność chce prowadzić szkoła dla dorosłych i wyznaczyła termin usunięcia wszystkich usterek na 31 grudnia 2024 r.

Minęło już dwa i pół roku od tego, jak Cosinus kupił lokal i nadal nie może tam prowadzić działalności.

– Grudzień za pasem. Do tej pory nic się nie zmieniło. Proszę sobie wyobrazić, co by się wydarzyło, gdyby doszło do pożaru i koniecznej ewakuacji. Brak czujników, świateł, dróg ewakuacji. Wspólnota naraża życie mieszkańców. Czy to możliwe, żeby nagle przepaliło się 95% lamp? Uważam, że te wszystkie usterki to wieloletnie zaniedbania. I to podsuwa mi podejrzenia prawdziwych powodów kłód, jakie rzuca się nam pod nogi. Jesteśmy firmą edukacyjną, więc musimy wypełniać wymogi ppoż. bardziej surowe niż inni. Dlatego jesteśmy solą w oku wspólnoty i zarządcy, bo do tej pory oszczędzali na bezpieczeństwie mieszkańców. Wiem, że zamiast wypełnić wymogi straży pożarnej, naprawiali basen i urządzenia fitness. Lekceważą bezpieczeństwo, a wydają pieniądze na to, co ułatwia im wynajem krótkoterminowy. Gdyby nie nasze wnioski o kontrolę PSP i interwencje w nadzorze budowlanym, te wszystkie zaniedbania pozostałyby niewykryte, a mieszkańcy nie byliby świadomi zagrożenia – podejrzewa Stanisław Kraska.

Kolejne postępowanie i wezwania zarządu Cosinusa powoduje reakcję i „zmianę frontu” wspólnoty

Pełnomocnik Cosinusa w swoich rozważaniach na temat sprawy idzie zresztą jeszcze dalej.

– Rozpoczęli przerzucane winy na nas jako właściciela lokalu. Pojawił się cały szereg bezzasadnych lub obstrukcyjnych zarzutów. Próbują zrzucić winę na nasz remont, podczas gdy wykonywaliśmy go wspólnie z ich obsługą techniczną i pod nadzorem. Najdziwniejsze jest to, że mimo naszych starań, odłączyli nas od systemu ppoż., a teraz oskarżają nas i grożą, że unieważnią kupno naszego lokalu, ponieważ... nie jesteśmy podłączeni do systemu ppoż. Bareja by tego nie wymyślił – dziwi się Stanisław Kraska.

Firma nie wnioskowała do zarządu wspólnoty o zgodę na dysponowanie wspólną częścią nieruchomości na cele budowlane. Aby uzyskać milczącą akceptację dla zmiany sposobu użytkowania, złożyła także fałszywe oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – czytamy w oświadczeniu przesłanym do redakcji Strefy Biznesu.

Według wspólnoty mieszkaniowej, właściciel Cosinusa bez wiedzy i zgody zarządu wspólnoty odłączył też czujki pożarowe od centrali ppoż. wspólnoty.

– Prace modernizacyjne systemu sygnalizacji ppoż. były prowadzone bez zatwierdzonego przez rzeczoznawcę pożarowego projektu i z tego powodu zostały przerwane. Właściciel szkoły zainstalował własną centralę ppoż. i dokonał zmiany położenia czujek (likwidując ich część) nie bacząc na zastrzeżenia i brak projektu. Wspólnota wezwała firmę do wyłączenia lokalu z użytkowania i wprowadzenia na swój koszt całodobowej ochrony, która zastąpi instalację SSP na III p. Niestety, bez rezultatu, a zatem budynek nie posiada wymaganych zabezpieczeń ppoż., a perspektywa masowego, wielotysięcznego w skali tygodnia, napływu „klientów” tej firmy do budynku, czyni z zagrożenia pożarowego dla wspólnoty i jej członków bardzo poważny problem – czytamy w oświadczeniu.

Mieszkańcom nieruchomości przy ulicy Łuckiej 15 trudno zaakceptować zmianę sposobu użytkowania budynku poprzez uruchomienie w nim uczelni otwartej 7 dni w tygodniu. Wiąże się to z tysiącem osób obecnych stale, przez 7 dni w tygodniu, w budynku - bez żadnej kontroli, przy jednoczesnym korzystaniu z wind i klatek schodowych (III p. nie ma własnej komunikacji prowadzącej wyłącznie na III p.) – przedstawia swoje stanowisko zarządca budynku.

Według zarządcy budynku wszystkie usterki systemu w budynku dla mieszkańców zostały już usunięte

Termin wykonania decyzji KMPSP m. st. Warszawy upływa z końcem 2024 roku. Prace wskazane w decyzji zostały przez wspólnotę zlecone i w całości zrealizowane. W najbliższym czasie wspólnota złoży stosowny protokół potwierdzający przeprowadzenie tych prac.