Patodeweloperka to zjawisko powszechnie znane i omawiane – nieuczciwi deweloperzy realizują inwestycje mieszkaniowe w sposób skrajnie nieprzyjazny dla przyszłych mieszkańców, otoczenia i funkcjonalności przestrzeni. Przede wszystkim chodzi o działania, które – choć zgodne z literą prawa – rażą swoją niepraktycznością, nieetycznością lub brakiem troski o jakość życia lokatorów.
Przykładami patodeweloperki są mieszkania o skrajnie małych metrażach (tzw. mikroapartamenty), okna wychodzące prosto na ścianę sąsiada, pomniejszanie mebli na rzutach architektonicznych, tak aby zrobić wrażenie, że apartament jest bardziej przestronny, czy w końcu budowanie osiedli w miejscach odciętych od komunikacji miejskiej i kluczowych usług.
Lista jest długa. Znanym grzechem wśród nieuczciwych przedsiębiorców jest także zawyżanie metrażu. Przełomowy wyrok wskazuje na to, że w końcu może to się zmienić.
Ściany działowe pod lupą
Historyczny wyrok wydał Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi. Deweloper argumentował, że ściany działowe można przesuwać lub usuwać, co – według niego – czyni je częścią przestrzeni użytkowej. Jednak sąd był innego zdania. W uzasadnieniu podkreślono, że istnieje różnica między łatwymi do demontażu przepierzeniami a ścianami działowymi, których usunięcie wymaga większego nakładu pracy.
Wyrok pokazuje, że nie można dowolnie manipulować pojęciem powierzchni użytkowej, zwłaszcza jeśli prowadzi to do podwyższenia kosztów ponoszonych przez kupujących.
Problem na masową skalę
Zawyżanie powierzchni użytkowej to niestety powszechne zjawisko. Jak zauważa w rozmowie z bankier.pl Paweł Paterek, inżynier budownictwa zajmujący się odbiorami mieszkań, różnice między deklarowaną a rzeczywistą powierzchnią lokalu zdarzają się często.
“ Zwykle różnice mierzy się w centymetrach kwadratowych, ale zdarza się, że deweloperzy "pomylą się" o kilka metrów kwadratowych. Patrząc na obecne ceny mieszkań, każdy metr kwadratowy to nawet kilkanaście tysięcy złotych” – tłumaczył w rozmowie ze Strefą Biznesu Jan Śpiewak, aktywista miejski, który wymyślił określenie “patodeweloperka”.
Eksperci zwracają również uwagę na konsekwencje prawne i podatkowe, jakie może nieść błędny zapis powierzchni w księdze wieczystej. Jeśli wartość ta będzie niewłaściwa, właściciel lokalu może zapłacić zawyżony podatek od nieruchomości lub mieć problemy podczas sprzedaży mieszkania.
"Powierzchnia użytkowa zgodna z rzeczywistością musi znaleźć się w księdze wieczystej. Jeśli wpisana zostanie błędna wartość, kupujący może ściągnąć na siebie kłopoty, związane z niewłaściwym wymiarem podatku od nieruchomości oraz późniejszą, ewentualną sprzedażą lokalu" - mówi Paterek.
Mieszkania coraz mniejsze
Wyrok sądu wpisuje się w szerszy kontekst rynku nieruchomości, gdzie powierzchnia mieszkań maleje z roku na rok. Według danych GUS, przeciętne nowe mieszkanie oddane do użytku w II kwartale 2024 roku miało 51,6 mkw. Dla porównania, piętnaście lat temu średnia ta wynosiła 67,6 mkw.
Eksperci wskazują, że za zmniejszaniem powierzchni stoi m.in. rosnący koszt mieszkań. Choć w ostatnich miesiącach ceny dużych lokali zaczęły spadać, małe mieszkania, takie jak kawalerki i lokale o powierzchni do 60 mkw., wciąż drożeją – choć w wolniejszym tempie niż wcześniej.
Co dalej z praktykami deweloperów?
Wyrok sądu może stać się punktem odniesienia dla kolejnych klientów, którzy poczuli się oszukani przez deweloperów. Branża nieruchomości będzie musiała zwrócić większą uwagę na transparentność w kwestii określania powierzchni mieszkań, a kupujący – na to, co dokładnie obejmuje powierzchnia użytkowa zapisana w umowie.
Choć jest to ważny krok w walce z nieuczciwymi praktykami, eksperci przypominają, że nadal kluczowe pozostaje dokładne sprawdzanie zapisów w umowach deweloperskich oraz korzystanie z pomocy fachowców przy odbiorze mieszkania.
Deweloperka jest branżą, gdzie sprzedawca ma drastyczną przewagą nad kupującym, deweloperzy nagminnie łamią przepisy prawa budowlanego i wykorzystują swoją pozycję na rynku. Ta sytuacja jest jednym z przykładów patologicznych zachowań tej branży. Dopóki nadzór nie będzie mocniejszy, to takie kwiatki będą się pojawiać - powiedział Śpiewak.
“Mamy tu do czynienia z wierzchołkiem góry lodowej. Nieuczciwi przedsiębiorcy oszczędzają na materiałach budowlanych, nagminnie budują niezgodnie z przepisami ws. oświetlenia budynków, sprzedają w wizualizacjach elementy, których potem nie ma w rzeczywistości. Oszukują w kwestii widoku, nie informują o uciążliwym sąsiedztwie itd. Lista jest długa. Ale to ważny i przełomowy wyrok. Idziemy we właściwą stronę” - podsumował Śpiewak.
Źródło: bankier.pl
