W Warszawie powstanie pięć albo sześć nowych wysokościowców

Podsumujmy rok 2024. Jak ma się branża dużych nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie na koniec roku?

Piotr Kalisz: Widać zdecydowane ożywienie, a dane potwierdzają, że jesteśmy na dobrym kursie. Na koniec trzeciego kwartału 2024 roku aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych w stolicy wyniosła blisko pół miliona metrów kwadratowych, a w całym roku spodziewamy się popytu na poziomie ok. 700 000 – 750 000 m2. Warto zaznaczyć, że około 50% wolumenu będą stanowiły renegocjacje wraz z ekspansjami. Sytuacja na największych rynkach regionalnych z perspektywy aktywności najemców wygląda lepiej niż w Warszawie, ale w większości miast nie powróciła jeszcze do wyników sprzed pandemii. W Krakowie na koniec III kwartału wyniosła 178 000 m2 (266 000 m2 w całym 2019 roku), we Wrocławiu blisko 96 000 m2 (123 000 m2 w 2019 roku), w Trójmieście 92 000 m2 (101 000 m2 w  2019 roku). Jedynie w Poznaniu już teraz popyt na poziomie 54 000 m2 przekroczył wynik sprzed pandemii (40 000 m2 w 2019 roku), a na koniec roku sfinalizuje się jeszcze kilka umów.  Podsumowując, z perspektywy aktywności najemców można ocenić rynek pozytywnie. Na głównych rynkach biurowych w Polsce popyt sięgnie około 1 300 000 m2. Dla porównania w 2019 roku wyniósł on 1 560 000 m2. 

Jak to wyglądało jeżeli chodzi o główne rynki europejskie?

• Francja 

Optymalizacja przestrzeni biurowej i kontrola kosztów będą kształtowały dynamikę wynajmu, przy czym podaż dostępnych powierzchni wzrośnie, szczególnie w regionie tzw. Wielkiego Paryża, z powodu ukończenia nowych projektów oraz „uwolnienia” na rynek wynajmowanych dotychczas powierzchni biurowych. Wskaźniki pustostanów będą rosnąć, przy utrzymujących się różnicach między ograniczoną podażą w centrum Paryżu a większymi zasobami na obrzeżach, co będzie podtrzymywać presję na wzrost czynszów za powierzchnie w najlepszych lokalizacjach. 

• Czechy 

W Pradze w 2025 roku spodziewana jest najniższa w historii podaż nowej powierzchni biurowej, co spowoduje wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta. Podczas gdy wskaźnik pustostanów nieznacznie wzrósł w 2024 roku w wyniku optymalizacji powierzchni przez najemców i renegocjacji umów najmu, ograniczona nowa podaż w ciągu najbliższych dwóch lat prawdopodobnie zmniejszy poziom pustostanów. 

• Niemcy 

Rynek biurowy jest dobrze przygotowany na 2025 rok, a rosnący popyt odzwierciedla rosnące zaufanie najemców. Przewiduje się, że czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosną, napędzane silnym popytem na wysokiej jakości powierzchnie zgodne z ESG i ograniczoną liczbą nowych inwestycji. Wskaźniki pustostanów zbliżają się do cyklicznego szczytu, a wzrost spowalnia na siedmiu największych rynkach w Niemczech. 

• Rumunia 

Na rynku nieruchomości w 2025 roku popyt na powierzchnię biurową będzie dalej spadał, na co wpływ będą miały redukcje zatrudnienia w sektorze IT&C, który jest największym lokalnym motorem popytu oraz podwyżki podatków wpływające na klimat gospodarczy. Dominować będą przedłużenia umów najmu, ale oczekuje się, że aktywność przednajmu wzrośnie wraz ze zbliżaniem się do ukończenia projektów zaplanowanych na lata 2026-2027. Hybrydowe modele pracy utrzymają się, choć wysiłki firm zmierzające do zwiększenia obecności w biurach prawdopodobnie doprowadzą do stopniowego wzrostu obłożenia. 

• Hiszpania 

Przewiduje się, że obłożenie w sektorze biurowym utrzyma się na wysokim poziomie, przekraczając średnią z ostatnich pięciu lat. Oczekuje się, że skupienie się na wysokiej jakości aktywach spowoduje wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie, biorąc pod uwagę ich niedobór i wysoki popyt na nie. 

A jak sytuacja wygląda na pańskim podwórku? Jakie były największe wyzwania dla Knight Frank Polska w minionym roku?

Myślę, że nie tylko Knight Frank, ale i inne firmy doradcze borykały się z problemem przeciągających się procesów decyzyjnych po stronie klientów. Najemcy biurowi nadal zastanawiają się nad potrzebami. Możemy jednak zaobserwować próby nakłonienia pracowników do powrotów do biur, co może przełożyć się na podejmowanie bardziej odważnych decyzji odnośnie wynajmu, a na pewno wpłynie na szybkość ich podejmowania. 

Czyli pandemia nie wprowadziła nieodwracalnych zmian jeżeli chodzi o to, że częściej pracujemy z domu? Popyt na biura utrzyma się długofalowo? 

Praca hybrydowa zostanie z nami już na zawsze, ale bardziej w formie elastycznego podejścia do czasu pracy, a nie miejsca jej wykonywania. Pandemia wpłynęła na wyzwania w łańcuchach dostaw, co spowodowało wzrost kosztów związanych z samą budową nieruchomości i ich wykańczaniem na potrzeby najemców. Skutkowało to tym, że deweloperzy w celu utrzymania zachęt wydłużyli długość umów najmu w nowych inwestycjach. Umowy najmu na okres 7 lat stały się standardem w nowych budynkach biurowych, ale to jest akurat zdrowe z punktu widzenia ESG. Popyt na biura nadal będzie stabilnie rósł. 

Jakie są prognozy jeżeli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych na świecie w roku 2025? 

Ogólnie w Europie i na świecie widzimy, że sporo firm próbuje zachęcić pracowników do powrotów do biur. Wiele firm przeszło z systemu 3:2 na 4:1.  Według części naszych klientów wynika to między innymi z braku przynależności do organizacji i mniejszej efektywności pracowników wykonujących swoje obowiązki pracując z domu. Oczywiście nie dotyczy to wszystkich branż, ale kierunek jest zauważalny. Dodatkowo niepewna sytuacja ekonomiczna może wpłynąć na bardziej chętne powroty do biur przez pracowników w obawie przed zwolnieniami, co będzie wpływało na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Należy również pamiętać o tym, że nasi zachodni sąsiedzi borykają się ze sporymi problemami gospodarczymi, co bez wątpienia odbije się echem na naszym rynku i może skutkować redukcjami nadmiarowych etatów. Nie spodziewam się jednak radykalnych zmian na rynku pracy, ponieważ jest wiele branż, które chętnie wchłoną dobre talenty.  

A jak ten rynek będzie wyglądał w Polsce w 2025 roku? Komisja Europejska przewiduje wzrost realnego PKB o 3,6% w naszym kraju. 

Sytuacja makroekonomiczna Polski w 2024 roku wyraźnie się poprawiła. Dynamika realnego PKB wzrosła z 0,2% w 2023 roku do szacowanych 3% w 2024 roku, co czyni polską gospodarkę jedną z najszybciej rosnących w UE. 

Głównym czynnikiem wzrostu pozostaje konsumpcja wewnętrzna, napędzana przez stale rosnące płace oraz jeden z najniższych wskaźników bezrobocia w Europie. Dynamika PKB Polski w 2025 roku będzie dalej rosła, realny wzrost prognozowany jest na poziomie 3,6% i pozostanie jednym z najwyższych w UE. Konsumpcja prywatna pozostanie głównym motorem wzrostu wspierana przez inwestycje, w tym projekty publiczne finansowane z funduszy UE.  

Jak już wspominałem, rynek powierzchni biurowych stabilizuje się, a biorąc pod uwagę tendencję powrotów do biur wyniki będą się poprawiać. Uważam, że wskaźniki pustostanów będą dalej spadały. Dalsze spadki stóp procentowych w strefie Euro wpłyną na wzrost cen nieruchomości w Zachodniej Europie, co przełoży się na większe zainteresowanie rynkami w naszej części Europy. W Warszawie już możemy zaobserwować rosnącą aktywność na rynku inwestycyjnym, a w 2025 roku spodziewamy się, że podobne zainteresowanie dotyczyć będzie również miast regionalnych.  

Obecnie 27 biurowców w stolicy ma ponad 100 m wysokości, co plasuje ją w europejskiej czołówce miast z największą liczbą wieżowców. Londyn zamierza stworzyć Manhattan nad Tamizą, budując kolejnych 600 wieżowców w ciągu najbliższych paru dekad. Jak będzie wyglądała Warszawa za dwie dekady? Czy nasza stolica też będzie przypominać Nowy Jork? 

Ilość stref, w jakich mogą powstawać wieżowce jest ograniczona, a do tego maleje liczba działek, na których mogą one powstać. W planach deweloperów jest jeszcze kilka wieżowców, o których wiemy już dzisiaj. Do 2030 roku - zgodnie z wiedza jaką posiadamy na chwilę obecną - powinno powstać jeszcze 5-6 wysokościowców. Dalsza przyszłość jest bardzo trudna do przewidzenia w tym zakresie ze względu na już wspomniane lotnisko, ale i fakt nieujawniania przez deweloperów planów na więcej jak 5-7 lat do przodu.