Wynajmujesz mieszkanie? Podatek od nieruchomości może wzrosnąć. Zmiana najmu prywatnego na działalność gospodarczą opłaci się?

Do grudnia 2022 r. można było wybrać formę opodatkowania najmu. Były to:

• zasady ogólne wg skali podatkowej 17 lub 32%,
• ryczałt.

Od początku 2023 r. w przypadku najmu prywatnego nie ma już możliwości wyboru. Obowiązkowe jest rozliczanie na zasadach ryczałtu. Zmiana opodatkowania nie pociąga za sobą konieczności składania żadnych dokumentów do urzędu skarbowego. Odbywa się to automatycznie, ponieważ obejmują wszystkich podatników generujących przychody z najmu prywatnego.

Generalnie widać, że jest to pogorszenie sytuacji wielu właścicieli nieruchomości, a szczególnie właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Kroki, które można tutaj wykonać, są ograniczone, ale dostępne. Opłacalność różnego rodzaju działań bardzo zależy od indywidualnej sytuacji. Każdorazowo trzeba to przeliczyć - tłumaczy Michał Wilk, doradca podatkowy, partner w kancelarii Gardens Tax & Legal w specjalnym podcaście.

Aktualnie obowiązują dwie stawki ryczałtu ewidencjonowanego. Która z nich nas obejmie? To zależy od tego, jak wysokie są uzyskiwane przez nas przychody.

• 8,5% to stawka ryczałtu dla tych osób, których przychód z najmu w skali całego roku jest niższy, niż 100 000 zł,
• 12,5% jest stawką, którą zapłacą ci, którzy przekroczyli próg 100 000 zł za cały rok.

Od 2023 r. nie ma również możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów. Gdy rozliczenie odbywało się na zasadach skali podatkowej, było to odpuszczalne. Nie odliczymy w ten sposób kosztów:

• remontu mieszkania,
• odpisów amortyzacyjnych,
• ubezpieczenia,
• odsetek od kredytu hipotecznego.

Nie uwzględnimy w takiej sytuacji także kwoty wolnej od podatku.

Za to do kosztów możemy wliczyć np. poniesione:

• wydatki na ogrzewanie,
• wywóz śmieci,
• zakup mebli,
• zakup artykułów gospodarstwa domowego,
• zakup radioodbiorników i telewizorów.

Można także zrezygnować z najmu prywatnego i zdecydować się wynajmowanie jako formę działalności gospodarczej.

Druga sytuacja, o której mówimy, jest taka, że masz firmę i w ramach tej firmy, działalności gospodarczej opodatkowujesz wynajem nieruchomości. Tutaj, jeżeli jesteś na 2022 roku na ryczałcie albo na podatku liniowym, wstecznie możesz zmienić formy opodatkowania na zasady ogólne - tłumaczy Michał Wilk, doradca podatkowy, partner w kancelarii Gardens Tax & Legal w specjalnym podcaście.

Jak podkreśla, sytuacja obecnie jest bardzo złożona. Czy konkretne działania są opłacalne będzie zależeć od indywidualnej sytuacji. Podjęcie decyzji powinno być poprzedzone odpowiednimi obliczeniami.

Takie rozwiązanie może pozwolić na zachowanie możliwości rozliczenia kosztów uzyskania przychodów. Nie jest to jednak recepta na sukces bez wad. Możemy wpaść w różnego rodzaju „pułapki”, a jedną z nich może okazać się stawka podatku od nieruchomości. Wynajęcie lokalu mieszkalnego w takiej sytuacji sprawiłoby, że obowiązywałaby nas wyższa stawka podatku?

W tej sprawie do Ministerstwa Finansów zwrócił się poseł Czesław Siekierski z Koalicji Polskiej. Na interpelacje odpowiedział Artur Soboń, sekretarz stanu w Ministerstwie Finansów. Soboń powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdził, że istnieje konieczność opodatkowania takiego lokalu wyższą stawką. Z całością treści interpelacji możemy zapoznać się na oficjalnej stronie internetowej Sejmu.

Resort przyjął niekorzystną dla podatników interpretację, zgodnie z którą osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu muszą zapłacić najwyższą stawkę podatku od nieruchomości. Chodzi o stawkę (maksymalnie) 28,78 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1452 ze zm.). Przepis ten od dawna budził wątpliwości, ponieważ odnosi się do budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”, a termin ten nie został zdefiniowany - czytamy w „Dzienniku Gazecie Prawnej”.

Obecnie właściciele mieszkań mają możliwość wyboru, czy prowadzą

• najem prywatny bez działalności gospodarczej,
• czy robią to w ramach gospodarczej działalności lub innej formy przedsiębiorstwa.

Do tej pory przeważała opinia, że w każdej z obu tych sytuacji należy płacić stawkę podatku od nieruchomości stosowaną dla mieszkań. To 1 zł za 1 mkw.

Przedsiębiorcy zarabiający na wynajmie mieszkań zapłacą prawie 29 razy wyższy podatek od nieruchomości niż osoby prowadzące najem prywatny, czyli poza działalnością gospodarczą - wynika z najnowszego stanowiska MF - dowiadujemy się z „Dziennika Gazety Prawnej”.

W praktyce może to oznaczać dużą podwyżkę podatku, której ciężar finalnie poniosą najemcy.

Robert Kuliga, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik cytowany przez portal money.pl przyznaje, dużo zależeć będzie od interpretacji, jaką przyjmą poszczególne urzędy.

- Nawet jeśli dostaną nowe wytyczne od resortu finansów, to wiele będzie zależało od indywidualnej interpretacji - tłumaczy Robert Kuliga.

Zauważa również, że do tej pory pojawiały się różne uzasadnienia. Jeden z urzędów skarbowych uważał, że wynajmowanie kilku mieszkań równocześnie wymagało założenia działalności gospodarczej, a inne - że nie jest to konieczne.

- Warto w tym kontekście przypomnieć, że wiele osób zrezygnowało z prywatnego najmu na rzecz działalności gospodarczej z obawy przed różnymi interpretacjami urzędów skarbowych, niektórzy byli do tego wręcz nakłaniani. Teraz uderzy w nich nowa interpretacja resortu finansów – powiedział Robert Kuliga, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik cytowany przez money.pl.