Co z cenami najmu w 2023 roku? Eksperci prognozują stabilizację

OPRAC.:
Maciej Badowski
Maciej Badowski
Zdaniem ekspertów sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku.
Zdaniem ekspertów sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Przemysław Świderski/Polska Press
W 2022 r. mieliśmy do czynienia z eksplozją popytu na rynku najmu. Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu były atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pod wpływem tych czynników, od stycznia do listopada, stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach, a średni wzrost wyniósł 14 proc. Eksperci prognozują, że w 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna.

Spis treści

Skokowy wzrost stawek cen najmu w 2022 roku

Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną nastąpił ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum. To również podwyższało popyt na najem.

Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io.

– Te wszystkie elementy doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. – W ciągu zaledwie 2 miesięcy (w marcu i kwietniu) wzrosły średnio aż o 14 proc. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były przeciętnie o 23 proc. wyższe niż w styczniu[/b] – podają.

Wzrosty w tym okresie pojawiły się we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach. – Największy wzrost stawek odnotowaliśmy w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32 proc.), Toruniu (31 proc.) i Warszawie (31 proc.). Z kolei najmniejszy wzrost pojawił się w Katowicach (15 proc.), Częstochowie (18 proc.), Szczecinie (18 proc.) i Białymstoku (18 proc.) – podają eksperci.

Zyskowność wzrosła, ale jest niższa niż na lokatach

Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io, dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5 proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). – Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61 proc. w styczniu i 6,92 proc. w listopadzie – wskazano.

Jednocześnie podkreślono, że relatywna opłacalność takiej inwestycji jednak spadła. W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1 proc. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku.

Jednak obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75 - 7,25 proc., a najlepsze lokaty nawet 10 proc. Dlatego, zdaniem ekspertów, pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. W związku z tym, zgodnie z ich przewidywaniami – może się to zmienić, dopiero gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Sytuacja na rynku najmu w 2023 r. powinna być stabilna

Jak wskazują autorzy raportu, raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu. Po pierwsze, jak wyjaśniają, część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu”.

Jednak eksperci dodają, że wpływ na zmniejszenie popytu na rynku najmu będzie niewielki. – Po pierwsze kredyt na 2 proc. ruszy dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie obowiązywał limit pieniędzy na dopłaty, więc tegoroczna liczba uczestników będzie ograniczona. Z kolei zmiana w rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych – wyjaśniają.

Innymi czynnikami, które będą miały wpływ na popyt, zdaniem autorów raportu, będą demografia oraz migracje. Jak wyjaśniają, w przypadku dużych miast czynniki te będą najprawdopodobniej się równoważyły. Demografia obniża popyt ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast.

Z drugiej strony na rynku nie będzie pojawiało się zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem, ponieważ rentowność takiej inwestycji jest za niska w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Wpływ na stawki najmu ma też oczywiście poziom wynagrodzeń po uwzględnieniu kosztów życia. Z jednej strony wynagrodzenia rosną, co pozwala wydawać więcej na mieszkanie. Jednak w ubiegłym roku inflacja była tak wysoka, że realne dochody spadły. Akceptacja dla jeszcze wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona.

– Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, wydaje się, że stawki najmu będą prawdopodobnie dość stabilne. W praktyce oznacza to, że w części miast możemy zobaczyć dalsze niewielkie wzrosty, a w części niewielkie spadki. To oczywiście pod warunkiem, że 2023 r. nie będzie kolejnym, który nas zaskoczy jakimś nieprzewidywalnym wydarzeniem – podsumowują.

Podobnego zdania jest Piotr Kula, Rendin Polska, który przyznaje, że „ze względu na pogorszenie się sytuacji materialnej zarówno wynajmujących, jak i najemców, w najbliższym roku możemy spodziewać się utrzymania cen najmu na poziomie zbliżonym do aktualnego”.

– W przypadku części lokatorów może to jednak oznaczać konieczność poszukiwania oszczędności. Taką sytuację obserwowaliśmy we wrześniu i październiku np. w przypadku studentów, gdy wielu z nich wybierało pokoje w akademikach zamiast najmu mieszkania. Jednocześnie coraz bardziej realne staje się ryzyko niewypłacalności części najemców – wskazuje Kula.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Strefa Biznesu: Dlaczego chleb podrożał? Ile zapłacimy za bochenek?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Wróć na strefabiznesu.pl Strefa Biznesu