Kredyt „Na start” do kosza? Eksperci: skasowanie programu przyniesie więcej szkód niż pożytku

Rządowy projekt kredytu mieszkaniowego "Na start" (nazywanym też "kredytem 0 proc.") ma pomóc w zakupie mieszkania osobom najmniej zarabiającym. To propozycja dla gospodarstw jedno- i wieloosobowych, których dochody nie przekraczają wskazanych w przepisach progów. Ma być wsparciem przede wszystkim dla młodych, których nie stać na kredyt komercyjny.

Projekt przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii w czasie, gdy na jego czele stał Krzysztof Hetman (PSL). Obecnie resortem kieruje inny polityk PSL - Krzysztof Paszyk. Nie wiadomo jednak, czy przepisy zostaną uchwalone. Są one krytykowane przez polityków Polski 2050. Ich zdaniem, wdrożenie programu spowoduje jedynie wzrost cen nieruchomości. Świadczą o tym – jak twierdzą politycy - doświadczenia związane z poprzednimi programami wsparcia kredytowego (np. „Bezpiecznym Kredytem 2 proc.”).

- Ceny mieszkań pójdą w górę, dostępność mieszkań spadnie, młodzi ludzie, którzy chcą założyć rodziny, będą w jeszcze gorszej sytuacji. Skorzystają osoby stosunkowo zamożne oraz deweloperzy – mówił Mirosław Suchoń z Polski 2050, cytowany przez PAP.

W podobnym tonie wypowiada się Robert Biedroń, który zapowiedział, że Lewica nie poprze projektu w obecnej formule. PiS i Konfederacja również wyraziły jednoznaczny sprzeciw. Propozycję popiera KO i PSL. Obecnie trwają konsultacje w sprawie tych przepisów. Być może zostaną wprowadzone korekty.

Czy rzeczywiście projekt powinien iść do kosza? A tego typu rozwiązania jedynie podbijają ceny na runku nieruchomości? Ekspert wskazuje, że ceny mieszkań w ub. roku poszły w górę nie tylko dlatego, że wprowadzono "Bezpieczny Kredyt 2 proc." Wpłynęło na to wiele czynników.

- Mieliśmy wzrost wynagrodzeń, odkręcone kurki z normalnymi kredytami, ograniczoną podaż w biurach sprzedaży i deweloperów, którzy rozpoczynali bardzo mało nowych inwestycji. Rozkręcenie tej machiny trochę trwa. „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” miał swoje minusy, ale i plusy. Zasady samych dopłat okazały się zbyt hojne, ale też ich styl budził wątpliwości. Dopłaty do kredytów były wprowadzone, a potem raptem się skończyły. Nie mieliśmy szans na rzetelną ocenę i docenienie atutów tego programu. Nauczeni tym doświadczeniem rządzący zaproponowali program znacznie lepiej kierowany - z wieloma limitami, mniej hojny i dozowany łyżeczką a nie chochlą – twierdzi Bartosz Turek, ekspert ds. nieruchomości i główny analityk w Hreit.

Według eksperta, całkowita rezygnacja z programu wsparcia, może przynieść więcej szkód niż pożytku. Mniejsza liczba potencjalnych kupujących w biurach sprzedaży oznacza ograniczenie liczby rozpoczynanych inwestycji. Popyt na mieszkania będzie mniejszy, a więc i dynamika wzrostu cen mieszkań będzie niższa. Nie można tu jednak mówić o drastycznej zmianie.

- Jeśli przyjąć, że „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” dodał do dynamiki wzrostów cen około 5 punktów proc., to jeśli nowy program miałby nawet kilkukrotnie mniejszą moc oddziaływania na mieszkaniówkę, to można się spodziewać, że gra toczy się o 1-2 pkt. proc. dynamiki wzrostu cen w skali roku – mówi Bartosz Turek.

Poza tym, nawet jeśli program nie wejdzie w życie, to ceny transakcyjne na runku nieruchomości mogą wzrosnąć. Stanie się tak ze względu na rosnące wynagrodzenia, ale i ułatwienia w dostępie do kredytów. Należy przyjąć, jak twierdzi Bartosz Turek, że wcześniej czy później stopy procentowe będą obniżane.

Brak dopłat do kredytów oznacza też większy popyt na najem. A to znaczy, że fundusze inwestycyjne, budujące w Polsce mieszkania na wynajem, na pewno skorzystają. Więcej firm deweloperskich będzie skłonnych do współpracy z nimi. Te podmioty muszą jednak odzyskać dostęp do łatwego i taniego finansowania, dzięki obniżce stóp procentowych (a dodajmy, że w czerwcu Europejski Bank Centralny zaczął już nieśmiało wchodzić na tę ścieżkę).

Z kolei według Biura Informacji Kredytowej, brak programu mieszkaniowego dla młodych może obniżyć akcję kredytową w porównaniu do stycznia br. o około 4-4,5 mld zł. Choć oczywiście ten spadek może być częściowo kompensowany przez kredyty mieszkaniowe zaciągane przez inne osoby.

Niewątpliwie jednak całkowite skasowanie programu może pogorszyć sytuację dużej grupy społecznej na rynku. Z danych Eurostatu wynika, że w Polsce prawie 53 proc. osób w wieku 25-34 mieszka z rodzicami. To najgorszy wynik w historii badań.

- Zawirowania związane z epidemią i agresją Rosji na Ukrainę spowodowały tak potężną nierównowagę na rynku mieszkaniowym, a więc wzrost kosztów i niedopasowanie oferty do potrzeb kupujących, że sytuacja wyraźnie się pogorszyła. To właśnie poprawie tej sytuacji był dedykowany program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz kredyt mieszkaniowy „Na start”. Pierwszy okazał się mocno przesadzony, a drugi, choć został znacznie lepiej skalibrowany, to jednak nie wiadomo czy w ogóle wejdzie w życie – mówi nam Bartosz Turek.

Prof. Adam Czerniak z SGH, specjalizujący się w polityce mieszkaniowej, również jest za wprowadzeniem programu dopłat do kredytów. Proponuje jednak, aby wsparcie ruszyło dopiero za 3 lata. Chodzi o to, aby dać czas na przygotowanie się rynku i aby firmy zaplanowały budowę nowych mieszkań. To ograniczyłoby skokowy wzrost cen.

„Do tego czasu powinno udać się przeprowadzić reformę planowania przestrzennego i wprowadzić szereg działań po stronie podażowej, bo one muszą być pierwsze, zanim wejdą dopłaty. Po drugie, kryterium dochodowe powinno być uzależnione od poziomu stopy procentowej i cen nieruchomości; i w obecnych warunkach powinno być ostrzejsze, niż zaproponowało ministerstwo rozwoju” – powiedział prof. Adam Czerniak w rozmowie z Interią.

Pojawiają się i takie głosy, że program jest jedynie plasterkiem przyklejanym na ranę i nie rozwiązuje w sposób systemowy problemu mieszkaniowego mniej zamożnych Polaków. Jan Dziekoński, specjalizujący się w analizach rynku nieruchomości, wskazuje na wiele słabych stron programu. Trudnością jest choćby to, że mamy niską podaż mieszkań na rynku.

- My nie mamy czego dać tym potencjalnym beneficjentom programu. Mamy też bardzo niską dostępność mieszkań dla osób wykluczonych z programu - mówi Jan Dziekoński, założyciel portalu  FLTR.pl, w swojej anlizie dostępnej na You Tube.

Ekspert uważa, że należy opracować systemowy program zrównoważenia popytu i podaży. Można to zrobić, zwiększając nie tylko ofertę mieszkań do zakupu, ale i na wynajem. Dziekoński jest za tym, aby wprowadzić kilka zmian do programu. Proponuje m.in., podobnie jak prof. Adam Czerniak, zmianę terminu uruchomienia programu.

- Program powinien wejść na początku 2025 r. lub później, aby dać czas na wzrost podaży i przygotowanie nowych projektów deweloperskich. Chodzi o to, żeby wyeliminować szok popytowy na rynku - twierdzi Jan Dziekoński w swoim nagraniu.

Poza tym, według niego, program nie powinien być zachętą do budowania majątku, a wsparciem. Dlatego należałoby wprowadzić zasadę, że beneficjenci muszą sprzedać poprzednią nieruchomość w ciągu 12 miesięcy, jeśli ją posiadają. Uważa też m.in., że dofinansowanie oprocentowania powinno być uzależnione od liczby dzieci, a nie osób w gospodarstwie domowym. Jest też za obniżką wymaganych progów dochodowych, zwłaszcza dla większych gospodarstw domowych.

Program miałby umożliwić uzyskanie kredytu z dopłatami do pierwszych 60 lub 120 rat, dzięki temu znacząco zmaleje jego oprocentowanie – nawet do 0 procent – w zależności od liczby osób zamieszkujących gospodarstwo.

Dopłata ma obniżać oprocentowanie do:

• 1,5 proc. dla 1- i 2-osobowego gospodarstwa domowego,
• 1 proc. dla 3 osób (np. rodzice i dziecko),
• 0,5 proc. dla 4 osób (np. rodzice i dwoje dzieci),
• 0 proc. dla 5-osobowego (np. rodzice i troje dzieci).

By móc skorzystać z programu trzeba spełnić określone kryterium dochodowe. Pod uwagę będą brane zarobki z ostatnich 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku. Limit dochodowy ustalono na następującym poziomie:

• 10 tys. zł brutto w przypadku gospodarstwa 1-osobowego,
• 18 tys. zł w przypadku gospodarstwa 2-osobowego,
• 23 tys. zł w przypadku gospodarstwa 3-osobowego,
• 28 tys. zł w przypadku gospodarstwa 4-osobowego,
• 33 tys. zł w przypadku gospodarstwa z 5 lub więcej osób.

Kto przekroczy wskazany limit również może wziąć udział w programie, ale otrzyma niższe dopłaty.