Mieszkania w 7 dużych miastach: ceny, dostępna oferta, perspektywy: raport. Sprawdź jeśli myślisz o sprzedaży lub kupnie: 12.11.2021

OPRAC.:
Zbigniew Biskupski
Zbigniew Biskupski
Październik był kolejnym miesiącem, w którym eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl odnotowali spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich przy jednoczesnym wzroście cen.
Październik był kolejnym miesiącem, w którym eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl odnotowali spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich przy jednoczesnym wzroście cen. Karolina Misztal / Polska Press
Udostępnij:
Rynek mieszkaniowy w Polsce nabrał nowej dynamiki: niskie stopy procentowe przestały już działać, za to inflacja nabiera tempa. Poza drożejącymi działkami i materiałami budowlanymi teraz droższe kredyty będą więc istotnym czynnikiem wpływającym na dynamikę tych zmian. Jakie więc nowe-stare zjawiska zaobserwowaliśmy na rynku nowych mieszkań w Polsce - na przykładzie siedmiu wybranych dużych miast?

Październik był kolejnym miesiącem, w którym eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl odnotowali spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich przy jednoczesnym wzroście cen.

Ci, którzy czekają na spadki znów mogą czuć się zawiedzeni.

Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych –październik 2021 r. [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl

Popyt na nowe mieszkania był wciąż wysoki, a napędzały go niskie stopy procentowe. Jedni kupujący traktują mieszkania jako bezpieczną lokatę dla swoich oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroni ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystują fakt, że kredyty mieszkaniowe są tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń. A jednak w niektórych miastach, np. w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, z każdym kwartałem kupujących wyraźnie ubywało.

Sprzedaż spada

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w październiku w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie przeszło 3,7 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od wrześniowego aż o ok. 14%.
Tradycyjnie najwięcej mieszkań – niespełna 1,3 tys. – znalazło nabywców w Warszawie. Warto jednak podkreślić, że warszawscy deweloperzy sprzedali ich o 8% mniej niż we wrześniu. W dodatku październikowy wynik jest dużo gorszy niż w pierwszych miesiącach tego roku.

W pozostałych miastach wyższą sprzedażą mogą się pochwalić jedynie deweloperzy w Katowicach. Natomiast w Gdańsku i Łodzi odnotowaliśmy tąpnięcie aż o 28-29%! We Wrocławiu ubyło 18% kupujących, a w Krakowie i Poznaniu – 13%.
Oczywiście miesięczne skoki sprzedaży w górę lub w dół są rzeczą normalną na rynku mieszkaniowym. Jest to w dużym stopniu efektem zmieniającej się podaży nowych mieszkań w danym mieście. Problem w tym, że deweloperzy wprowadzają na rynek mniej mieszkań niż sprzedają, a z taką sytuacją mamy do czynienia we wszystkich największych miastach.
W październiku nie we wszystkich deweloperzy zareagowali na popyt, nawet ten słabnący, odpowiednią podażą mieszkań.

Mniejsza oferta

W październiku w 7 analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie blisko 3,3 tys. mieszkań, czyli o 2% mniej niż we wrześniu. Nowa podaż dramatycznie zmalała w Poznaniu. Tamtejsi deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 205 mieszkań, tj. o połowę mniej niż miesiąc wcześniej. Duży spadek odnotowaliśmy także w Krakowie (o 22%), Katowicach i Łodzi. Przy czym w tym ostatnim mieście od początku roku widoczny jest wyraźny wzrost aktywności deweloperów. Cieszy wzrost podaży w Gdańsku (o 68%), Wrocławiu (o 45%) i Warszawie (o 5%).
Skoro popyt na mieszkania wciąż jest duży, to dlaczego deweloperzy nie budują ich więcej? Niestety, wciąż borykają się z problemami, które podcinają im skrzydła. Wśród najczęściej wymienianych barier są niedostatek gruntów pod budowę, długotrwałe procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa. Efektem takiego stanu rzeczy jest pogłębiająca się nierównowaga rynkowa. W samej Warszawie deweloperzy oferowali pod koniec października niespełna 8,8 tys. mieszkań. Hipotetycznie wyprzedałyby się one w 6-7 miesięcy, gdyby budowy stanęły. O równowadze można zaś mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają co najmniej na rok.

W październiku odnotowaliśmy w większości miast spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Np. w Warszawie skurczyła się o 3% w porównaniu z wrześniem. Aż o 9-11% mniej mieszkań oferowali wrocławscy, poznańscy, katowiccy i krakowscy deweloperzy. W większości analizowanych przez nas miast oferta jest najniższa od początku roku.
Ograniczona podaż zwykle skutkuje wzrostem cen. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że od początku roku średnie ceny ofertowe mieszkań najbardziej, bo aż o 23% wzrosły w Łodzi. W pozostałych miastach tegoroczne podwyżki sięgały średnio od 6% (Kraków) do 20% w Gdańsku.

Ceny zwolniły

W ostatnich dwóch miesiącach wzrost cen nieco wyhamował. Np. w październiku w Krakowie średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 2%. We Wrocławiu średnia utrzymała poziom z września, zaś w Warszawie i Poznaniu wzrosła tylko o ok. 1%. Są też jednak i takie miasta, w których odnotowaliśmy bardzo duży wzrost średnich cen mieszkań. W Gdańsku podrożały one aż o 6%, w Łodzi – o 5%, a w Katowicach – o 4%.

Warto wyjaśnić skąd się biorą tak duże podwyżki w skali zaledwie jednego miesiąca. Otóż jest to skutkiem wprowadzenia na rynek dużej puli bardzo drogich mieszkań. We wrześniu mieliśmy do czynienia z taką sytuacją we Wrocławiu, a w październiku – w Katowicach, Gdańsku i Łodzi. W tym pierwszym mieście średnia cena mieszkań wprowadzonych na rynek sięgała 11,9 tys. zł za m kw.!
Średnie ceny mieszkań biją więc kolejne rekordy, a dziennikarze i eksperci zastanawiają się jak długo to jeszcze potrwa. Niestety, w największych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, poprzeczka cenowa najpewniej nadal będzie szła w górę. Trudno sobie bowiem wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy.
Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Łodzi. Aż 48% mieszkań wprowadzonych na rynek w październiku miało cenę powyżej 9 tys. zł za m kw. Miesiąc wcześniej udział takich lokali wynosił 37%. Jeszcze w sierpniu 54% z wprowadzonych do sprzedaży mieszkań kosztowało mniej niż 7 tys. zł za metr. We wrześniu i październiku nie odnotowaliśmy w Łodzi ani jednego tak taniego lokalu! Oczywiście należy wziąć poprawkę, że deweloperzy nie zawsze ujawniają ceny w portalach ogłoszeniowych.

Mniejsze możliwości kupujących

Wprawdzie rosły także zarobki, ale nie tak szybko jak ceny mieszkań. W efekcie pogarsza się dostępność mieszkań, czyli relacja miedzy przeciętnym dochodem i ich ceną.

W tym roku największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi, zaś najmniejszy – w Krakowie i Gdańsku. Wrocław jest miastem, w którym dostępność mieszkań jest najmniejsza, zaś największa jest w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski średnia cena mieszkań była w październiku o 8% wyższa niż w styczniu. Natomiast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw praktycznie się nie zmieniło.

Sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest bardzo dynamiczna. Z okazji uruchomienia pierwszej ogólnopolskiej platformy do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BIG DATA RynekPierwotny.pl. przygotowaliśmy raport, który pokazuje potencjał naszego nowego narzędzia. Z raportu dowiecie się, jak w październiku zmieniły się popyt, podaż oraz ceny mieszkań w największych miastach.

Zachęcamy do samodzielnych analiz, bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę. BIG DATA RynekPierwotny.pl zawiera wiele aktualizowanych co miesiąc bardzo szczegółowych danych rynkowych.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polacy posiadają coraz droższe smartfony

Wideo

Komentarze

Komentowanie zostało tymczasowo wyłączone.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Przejdź na stronę główną Strefa Biznesu
Dodaj ogłoszenie