Podatkowy Nowy Ład. Wynajmujący bez wyboru - będą musieli płacić ryczałt, bez prawa do kosztów. Kto na tym straci: 24.11.2021

Sejm uchwalił ustawę regulującą podatkową część programu Polski Ład - ustawa czeka na podpis prezydenta i publikację w Dzienniku Ustaw, by z dniem 1 stycznia 2022 r. jej przepisy weszły w życie. Część zmian - charakter ich jest wręcz rewolucyjny - zmienia zasadniczo zasady opodatkowania przychodów z najmu uzyskiwane przez osoby fizyczne.

Od początku obowiązywania systemu podatkowego w Polsce osoby prywatne uzyskujące przychody z prywatnego najmu, podobnie jak jednoosobowe firmy, mogli wybierać formę opodatkowania między prostszym ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych a PIT na zasadach ogólnych. Nowy Ład podatkowy likwiduje ten wybór: przychody z najmu zostaną usunięte z ustawy o PIT, a osoby je uzyskujące będą objęte wyłącznie przepisami ustawy o podatkach zryczałtowanych. Stracą podatnicy, którzy w najem inwestowali pieniądze, kupując mieszkania w tym celu lub remontując stare lokale, by dostosować je do standardu rynku najmu. Podatek według skali podatkowej będzie można płacić tylko jeśli znany on zostanie za przychód z działalności gospodarczej.

W stosunku do projektu przeszła jedna ważna poprawka: podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego będą mogli przez kolejny rok, tj. do końca 2022 r. amortyzować budynki i lokale mieszkalne – nabyte lub wybudowane do końca 2021 r.
O szczegółowych rozwiązaniach poinformujemy jak ustawa zostanie przyjęta przez Senat i zakończy cały cykl legislacyjny, bo nie można wykluczyć kolejnych zmian. Jeśli Senat je zgłosi, Sejm będzie musiał ponownie nad nimi głosować.

Jak wynika z zapisów projektu, właściciele mieszkań i lokali zarabiających na wynajmie nie będą beneficjentami największych korzyści Polskiego Ładu, ponieważ w przyszłym roku będą musieli rozliczać się ryczałtem. Jak wyjaśnia Aleksandra Kalinowska, doradca podatkowy, Partner kancelarii Andersen Tax & Legal – Zapisy przedstawione w projekcie Polskiego Ładu wskazują, że od przyszłego roku rozliczenie wynajmu i dzierżawy będzie możliwe tylko poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co w konsekwencji uniemożliwi skorzystanie z radykalnie podwyższonej kwoty wolnej od podatku.

- To kolejny czynnik, który może obniżyć opłacalność inwestycji w lokal na wynajem. A właściciele mieszkań mocno już odczuli konsekwencje pandemii – przejście na zdalny tryby pracy i studiowania przełożyły się na odpływ najemców. – Mimo dodatkowych obciążeń, a nawet ryzyk, nieruchomości w percepcji Polaków długo jeszcze będą postrzegane jako najbezpieczniejsza inwestycja długoterminowa – mówi Mateusz Krajewski, Prezes Ogólnopolskiego Operatora Oświaty.

Obecnie podatnicy mają możliwość rozliczania się na dwa sposoby. Pierwszy sposób opiera się na ogólnej skali podatkowej - 17 albo 32-proc. Drugi sposób jest prostszy w rozliczeniu - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Polega on na tym, że podatek jest tutaj płacony od uzyskanego z najmu przychodu w stawce 8,5-proc. Gdy ten w skali roku przekroczy wartość 100 tys. złotych, nadwyżkę trzeba opodatkować stawką 12,5-proc. Co istotne, limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków i nie ma przy tym znaczenia, co jest przedmiotem samego najmu. Mogą to być zatem zarówno ruchomości, jak i nieruchomości – mówi Teresa Warska, specjalista od prawa podatkowego w firmie Systim.pl.

Opodatkowanie przychodów z najmu skalą podatkową oznacza liczenie podatku wg wyższych stawek (17% lub 32%), ale od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Stosowana jest tutaj ogólna definicja kosztu podatkowego – mówiąc zatem w pewnym uproszczeniu kosztem jest każdy (poniesiony) wydatek, który służy uzyskaniu przychodów z najmu nieruchomości.

Na pierwszy rzut oka planowane zmiany są korzystne dla podatników, gdyż uwzględniają niższą stawkę opodatkowania. Niestety sprawa nie jest taka oczywista, co potwierdza Teresa Warska z Systim.pl.

- Wyższa stawka podatkowa liczona jest bowiem od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania, którym wg definicji - jest de facto każdy poniesiony wydatek, który służy uzyskaniu przychodów z najmu. Oznacza to, że z początkiem 2022 r. wszelkie wydatki na zakup bądź wybudowanie nieruchomości mieszkalnych oraz jego najmu nie będą stanowiły kosztów podatkowych – zauważa ekspertka.
Co wchodzi w skład wspomnianych wydatków? Są to mianowicie: remont i wyposażenie, amortyzacja, odsetki od kredytu bankowego, czynsz do spółdzielni czy podatek od nieruchomości.

Co w przypadku nieruchomości mieszkalnych, wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej? Tutaj podatek będzie liczony od dochodu, a do kosztów podatkowych trafią bieżące remonty takich składników majątku oraz ich eksploatacja.
Na koniec warto podkreślić, że wynajmowanie mieszkań stanowi dla wielu osób dodatkowe źródło dochodów, a czasami wręcz jedyne. Brak możliwości ujęcia w kosztach podatkowych między innymi zakupu domu czy mieszkania, bądź ich: budowy, ulepszenia, adaptacji, rekonstrukcji czy modernizacji, może sprawić, że najem stanie się mniej dochodowy, a to zaś może poskutkować wzrostem jego cen.

Chcesz być dobrze poinformowany w tematach budżetu domowego, prowadzenia biznesu i ważnych zmian w prawie? Kliknij w ten tekst i polub nas na Facebooku! Naprawdę warto!