Przybywa ofert mieszkań na wynajem. Co dalej z cenami? „Spadki mogą się pojawić w drugiej połowie roku”

– W styczniu 2023 r. na portalach internetowych przybyło ofert wynajmu mieszkań – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Dzięki temu liczba unikalnych, aktywnych ogłoszeń w 16 badanych miastach wróciła do przedwojennego poziomu 29 tysięcy ofert.

Autorzy raportu przypominają, że ogromny napływ imigrantów z Ukrainy sprawił, że wiosną ubiegłego roku liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40 proc. To z kolei sprawiło, że stawki wystrzeliły o 14 proc. w ciągu zaledwie dwóch miesięcy, a później nadal rosły, a niewielkie spadki pojawiły się tylko w październiku i grudniu. – Choć liczba ogłoszeń wróciła do normy, to koszty najmu już nie – wskazują.

Jak podano, w styczniu ceny wynajmu w analizowanych miastach nadal rosły. Wzrost w porównaniu z grudniem 2022 r. pojawił się w 9 z 16 badanych miast, a średnia zmiana stawek wyniosła 1,3 proc. Były oczywiście miasta, w których zmiany były bardziej spektakularne.

– W Lublinie przeciętna cena najmu była o 6,7 proc. niższa niż grudniowa. Z drugiej strony w Białymstoku nastąpił wzrost o 7,8 proc. W tym mieście sytuacja kompletnie się więc zmieniła. Od lipca 2022 r. stawki z miesiąca na miesiąc spadały. Z kolei w styczniu ustanowiony został nowy rekord na poziomie 43,56 zł za m2 – podano dla przykładu.

Jednocześnie w porównaniu do stycznia 2022 r. ceny najmu wzrosły we wszystkich analizowanych miastach. Przeciętny wzrost wynosi 25 proc.

Jeśli chodzi o konkretne miasta, to najbardziej zdrożał najem w Krakowie (35 proc.). Natomiast najmniejszy wzrost odnotowano w Szczecinie i Częstochowie (po 13 proc.).

Zdaniem autorów raportu trudno przewidzieć, co dalej będzie działo się z poziomem stawek najmu, dalsze wzrosty może ograniczać spadek popytu wynikający z tego, że coraz łatwiej będzie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego.

– Po pierwsze kredyty hipoteczne stają się łatwiej dostępne, ponieważ KNF złagodziła regulację dotyczącą wyliczania zdolności kredytowej. Te zmiany wprowadził już Alior Bank, Millennium i Santander, a od 1 marca dołączy do nich ING Bank Śląski. Pozostałe banki zapewne również skorzystają z okazji, aby poprawić dostępność swoich kredytów – podają.

Kolejnym elementem, który może obniżyć popyt na najem, jest program „Bezpieczny kredyt 2%”. – Dzięki niemu osoby kupujące pierwsze mieszkanie w życiu mieszkanie i rodzice zmieniające mieszkanie na większe będą łatwo mogli uzyskać kredyt, nawet jeśli nie posiadają wkładu własnego – wskazują eksperci.

Dodatkowo przypominają, że rata takiego kredytu przez 10 lat będzie na bardzo niskim poziomie. Obie rządowe inicjatywy z dużym prawdopodobieństwem spowodują powrót na rynek części kupujących, co zmniejszy popyt na rynku wynajmu. – W drugiej połowie roku mogą pojawić się więc spadki stawek za wynajem – prognozują.

Jak wskazano, dynamiczne wzrosty stawek najmu w połączeniu ze stagnacją cen mieszkań powodują, że opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest coraz wyższa. Eksperci przypominają, że przed rokiem przeciętnie było to 4,5 proc. netto. W styczniu tego roku już 5,61 proc. netto, czyli odpowiednik lokaty z oprocentowaniem 6,93 proc.

– To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz przy zakupie bez udziału kredytu. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.) – wyjaśniono.