Zakup mieszkania na wynajem w 2023 roku - czy nadal jest opłacalny, gdzie kupić nieruchomość, na co zwrócić uwagę?

W Polsce mamy obecnie około 1,2-1,4 mln mieszkań, które przeznaczone są na wynajem. Ze względu na wiele ekonomicznych czynników zewnętrznych m.in. wysoką inflację i rosnące stopy kredytowe, zdolność kredytowa Polaków jest znacznie mniejsza niż jeszcze kilka lat temu. To sprawia, że wiele osób porzuciło marzenia o własnym mieszkaniu, decydując się na wynajem. Jak wskazuje firma deweloperska Novdom, przybywa też chętnych na wynajem krótkoterminowy, którzy ze względu na pracę zdalną lub podróże często zmieniają miejsce zamieszkania.

– Zauważamy trend wzrostowy, jeśli chodzi o zainteresowanie nowymi mieszkaniami na rynku. Klienci do nas wracają, aby zainwestować w nieruchomość. Kupują dla siebie, rodziny, ale także – co jest coraz częstszym zjawiskiem - na wynajem – przekazał Andrzej Dąbrowski Prezes Zarządu Novdom.

Jeśli zakup mieszkania na wynajem będzie naszą pierwszą, większą inwestycją, powinniśmy do tego odpowiednio się przygotować. Pierwszym krokiem jest opracowanie szczegółowego planu inwestycyjnego, uwzględniającego stan kapitału, a także koszty związane wynajmem.

Przyszły inwestor powinien uwzględnić dochody, koszty remontu, a także wysokość czynszu administracyjnego, który przy wysokiej inflacji może być regularnie podnoszony. Warto też wziąć pod uwagę sytuację, gdy nie mamy lokatorów i wszystkie wydatki pokrywamy z własnej kieszeni.

Przygotowując spis wszystkich wydatków, należy też pamiętać o kosztach podatku, ubezpieczenia mieszkania i wynagrodzenia notariusza. To wszystko sprowadza się do stworzenia odpowiedniej rezerwy finansowej. Jeśli tego nie zrobimy, wystarczy drobna sytuacja losowa, byśmy zostali zmuszeni do sprzedaży mieszkania.

– Poszukiwania do zakupu mieszkania powinniśmy zacząć od określenia możliwości finansowych, na jak długi horyzont czasowy jest to inwestycja oraz od oszacowania naszego stopnia zaangażowania się w obsługę wynajmu. Zasób finansowy będzie determinował możliwość wyboru najlepszej lokalizacji w danym mieście, standardu wykończenia mieszkania (na co obecni najemcy zwracają uwagę) oraz metrażu mieszkania - wyjaśnił Strefie Biznesu kierownik rozwoju produktu w Novdom Łukasz Majkowski.

– Im bliżej centrum miasta, tym ceny za m2 będą wyższe. Inwestor stanie przed dylematem dotyczącym czy inwestować w miejscu swojego zamieszkania, czy w większej aglomeracji miejskiej – dodał.

Osoby, które chcą wziąć kredyt na ten cel, powinny dokładnie sprawdzić oferty dostępne na rynku. Warto skorzystać wtedy z pomocy pośrednika finansowego, który wskaże najlepsze rozwiązanie.

– Chcąc bezpiecznie inwestować, wszelkie decyzje zakupowe powinny być dokonywane za gotówkę. Zaciągając jednak kredyt hipoteczny w obecnej sytuacji rynkowej, wybór powinien paść na stałe oprocentowanie kredytu. Ze względu na inflację oraz zmiany stóp procentowych, raty kredytu raz będą rosły, raz spadały, zaś stała rata będzie gwarancją stabilności – mówił ekspert Novdom.

Jak zaznaczył Łukasz Majkowski, „inwestor zaciągający kredyt hipoteczny powinien pamiętać, że w każdej chwili taki kredyt można zamienić na korzystniejszą ofertę. Należy jednak pamiętać, że wtedy cały proces przyznawania środków trzeba przejść na nowo. Zaciągnięcie kredytu daje możliwość stania się inwestorem (przy kapitale, który nie wystarczy w 100% na zakup nieruchomości) jednak prognozowany zysk będzie pomniejszony o koszty finansowania”.

Przed zakupem mieszkania należy zwrócić uwagę na lokalizację oraz powierzchnię. Przyszły inwestor musi wiedzieć, do kogo skieruje ofertę wynajmu oraz jakie są zalety mieszkania. Nieruchomość niedaleko uczelni będzie przyciągała studentów, obrzeża miasta to opcja, którą mogą zainteresować się rodziny.

Warto też zadać sobie pytanie, czego będzie oczekiwał najemca. Najczęściej w tym przypadku będzie to dostęp do komunikacji miejskiej, wysoki standard mieszkania, dostęp do Internetu i miejsce parkingowe.

Firma wskazuje, że opłacalność tej inwestycji zależy też od wielkości miasta. Im mniejsze tym zysk może być większy, pod warunkiem oczywiście, że znajdą się zainteresowani najemcy.

–Zysk z wynajmu mieszkania dwupokojowego np. w Mławie (gdzie liczba mieszkańców przekracza nieco ponad 30 tys.) może być wyższy o 22% w stosunku do takiego samego metrażu np. w Gdańsku, co w skali roku daje realny zysk. Różnica ta wynika nie tylko z niższych cen gruntów, a tym samym wartości rynkowej mieszkania, ale również z kosztów eksploatacji, takich jak czynsz czy średnia wysokość opłat za wynajem – wylicza Novdom.

– Roczna stopa zwrotu z inwestycji w takie mieszkanie to wówczas blisko 6,5% - wynika to z wysokości średnich stawek czynszu za wynajem, bez opłat. Dla porównania, w Mławie są to kwoty ok. 1700 zł, w Gdańsku natomiast – ok. 2900 zł – dodaje deweloper.

Badania wskazują, że pierwsze mieszkanie Polacy kupują dopiero po 35. roku życia. Wcześniej najczęściej je wynajmują, co dodatkowo zachęca inwestorów.

Powierzchnia mieszkania to kolejna ważna kwestia przed zakupem nieruchomości. Większą stopę zysku najczęściej zapewniają niewielkie mieszkania. Spowodowane to jest korzystniejszą relacją pomiędzy wysokością czynszu za 1 mkw. a poniesionym kosztem zakupu.

– Z racji na niższe koszty utrzymania lokalu inwestorzy preferują zakup małych mieszkań dwupokojowych (do 36 m2) oraz trzypokojowych (do 51m2). Przyszły inwestor musi wybrać, do jakiej grupy docelowej chce dotrzeć swoją ofertą (czy do singli, par czy rodzin z dziećmi) i pod tym kątem wyposażyć nieruchomość. Stopa zwrotu z inwestycji będzie uzależniona od zaangażowanie się w proces wynajmu – wyjaśnia Strefie Biznesu Łukasz Majkowski.

Mniejszym powodzeniem cieszą się mieszkania powyżej 60 mkw., dlatego też inwestorzy zazwyczaj unikają zakupu takich nieruchomości.

Zanim zaczniemy poszukiwać najemcy, powinniśmy zapoznać się z obecnymi wymogami prawa, a także aktualną sytuacją rynkową. Istotne będzie ustalenie odpowiedniej wysokości czynszu, a także sporządzenie przejrzystej umowy, która uchroni nas przed problemami związanymi np. z lokatorami.

Wynajmem mogą zajmować się specjalne firmy, które zajmą się wszystkimi formalnościami. W ten sposób unikniemy błędów, a także zaoszczędzimy sporo czasu.

Jak podkreśla ekspert Novdom, oprócz przychodów z wynajmu inwestorzy zyskują też dzięki wzrostowi wartości mieszkania, który w ciągu 10 lat może wynieść od 8 do 10 proc. rocznie.

– Rozpatrując dłuższy horyzont czasowy, inwestor powinien rozważyć sprzedaż nieruchomości po upływie co najmniej 5 lat, chcąc uniknąć opodatkowania i uzyskania maksymalnej stopy zwrotu. Na zysk przypadają więc dwie wypadkowe czynsz oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie – podsumował Łukasz Majkowski.