Co dalej z cenami mieszkań? W Warszawie do końca roku cena za mkw. może przebić kolejną barierę psychologiczną! Tak drogo jeszcze nie było

W czwartym kwartale 2023 roku za mieszkania w największych miastach płaciliśmy o 11,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP na temat zmian cen mieszkań na rynku wtórnym.

– Plusem jest to, że dynamika wzrostów cen okazała się znacznie mniejsza niż ta, którą sugerowały ceny z portali ogłoszeniowych. Z drugiej strony najnowsze podsumowanie przygotowane przez bank centralny sugeruje, że w 14 na 17 przebadanych miast ceny mieszkań były najwyższe w historii – wskazuje w swojej analizie Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.

Turek podaje, że mamy w Polsce 5 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Warszawa i Wrocław. – Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy 9 miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr. Są to Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wymienia powołując się na najnowsze dane NBP.

W Warszawie cena za mkw. mieszkania deweloperskiego to blisko 16,5 tys. zł, czyli 17 proc. więcej niż rok temu. W Trójmieście i w Krakowie po podwyżkach o blisko jedną czwartą r/r nabywcom przyjdzie zapłacić ok. 15 tys. zł/mkw. Natomiast kupujący we Wrocławiu zapłacą średnio ok. 13 tys./mkw., a w Poznaniu - nieco ponad 12 tys./mkw – pokazują dane Otodom Analytics za styczeń 2024.

Paulina Chmielewska, Dyrektor Ekspansji Develia S.A. w rozmowie ze Strefą Biznesu przyznaje, że ceny mieszkań będą rosły. Czy będą to gwałtowne zmiany, jak w 2023 roku? Ekspertka prognozuje, że „raczej będzie to stabilny wzrost”. Jednocześnie zwraca uwagę, że niedawno zakończył się rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, a przed nami uruchomienie kolejnego. Jego wpływ jest, w jej ocenie, jeszcze zbyt trudny do przewidzenia.

– Te ceny będą rosły, nie spodziewamy się, że w jakikolwiek sposób te ceny będą spadały – podkreśla. – Myślę, że w Warszawie, w przeciągu najbliższego roku ta cena za mkw. może oscylować w granicy 20 tys. zł – prognozuje.

Jednocześnie zwraca uwagę na sytuację w Krakowie, gdzie ceny gonią te notowane w stolicy. – Moim zdaniem w każdym mieście te ceny będą sukcesywnie rosły i nie przewiduję żadnego spadku – dodaje. Ekspertka przyznaje, że w związku ze wzrostem cen ludzi coraz rzadziej stać na zakup mieszkania i może się okazać, że mieszkania od deweloperów będą się gorzej sprzedawały, co już widać, jeżeli spojrzymy na dane historyczne.

– W Warszawie w 2023 roku sprzedanych zostało około 17 tys. mieszkań, gdzie we wcześniejszych latach sprzedawało się nawet 26 tys. mieszkań – podaje.

Jak wskazuje Chmielewska, obecnie najtrudniejsza sytuacja jest w Krakowie. – Tam dostępność nieruchomości jest bardzo ograniczona, w związku z tym koszt tej nieruchomości jest wysoki – mówi.

Ekspertka przypomina, że jeszcze dwa lata temu można było kupić nieruchomości do 1 tys. zł do mkw mieszkań, a obecnie te ceny oscylują pomiędzy 3,5- 4 tys. zł. – To pokazuje, jak ogromny jest ten skok cenowy, a jak ograniczona jest dostępność – wyjaśnia i dodaje, że z podobną sytuacją mierzą się inne miasta.

– Ja nie uważam, że tych gruntów brakuje – zauważa. – Te grunt są, tylko nie są przygotowane – tłumaczy i wskazuje na brak planów miejscowych, brak decyzji administracyjnych, poza tym bardzo często nie posiadają warunków zabudowy lub mają utrudnioną sytuację prawną. – W związku z tym przygotowanie tych inwestycji trwa bardzo długo – mówi. – Przygotowanie takiego projektu jest czasochłonne i kosztowne – podkreśla.

Chmielewska nie ukrywa, że marże firm deweloperskich wzbudzają spore emocje i często pojawia się dyskusja na temat marż brutto, które są nawet kilkunastoprocentowe, co „może wzbudzać wiele kontrowersji”.

– Musimy pamiętać, że marża brutto i marża netto to dwie zupełnie inne wartości i finalnie koszty ponoszone przez deweloperów w kontekście prowadzenia inwestycji mają na to dużo wpływ –tłumaczy. – Jeżeli chodzi o marże, to warto zwrócić uwagę, że marża deweloperska dotyczy projektów, które bardzo często są kilkuletnie – dodaje.

Dlatego, jak podkreśla, „trzeba mieć z tyłu głowy”, że ta marża jest „rozciągnięta” na klika lat trwania inwestycji. Dopytywana o jakich liczbach konkretnie mówimy, Chmielewska przyznaje, że jest to około 30 proc. brutto, natomiast w przypadku netto wynoszą 11- 13 proc., w zależności od spółek, które te marże wypracowują, więc „ta różnica jest spora”.