Mieszkania w Krakowie: raty kredytów hipotecznych były niedawno najniższe w historii, a już wkrótce będą najwyższe w XXI wieku

FLESZ - Krótszy tydzień pracy?

Jesienią zeszłego roku do zakupu 50-metrowego mieszkania w Krakowie wystarczyło ok. 450 tys. zł. Jeśli ktoś dysponował 90 tys. zł wkładu własnego, musiał pożyczyć w banku (na 25 lat) 360 tys. zł, co przy oprocentowaniu poniżej 2,5 proc. dawało miesięczne raty rzędu 1,6 tys. zł. Dziś takie samo mieszkanie kosztuje 550 tys. zł, co oznacza, że wkład własny musi być wyższy (110 tys. zł), a i od banku trzeba pożyczyć znacznie więcej (440 tys. zł). A wszystko to przy szybującym w górę oprocentowaniu kredytów; w przypadku tych opartych na WIBOR 3M jeszcze w październiku 2021 roku wynosiło ono średnio 2,85 proc., bo dojść w listopadzie do 4,88 proc., z perspektywą 5,4 proc. w styczniu 2022 i wysokim prawdopodobieństwem dalszych wzrostów.

- Większość analityków uważa, że Rada Polityki Pieniężnej będzie nadal podnosić stopy procentowe NBP w celu niedopuszczenia do dwucyfrowej inflacji. A to oznacza kolejne podwyżki oprocentowania, a więc i rat kredytów – komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Podkreśla, że wyliczone wyżej wzrosty wysokości rat dotyczą wprawdzie kredytów nowo zaciąganych (ludzie, którzy kupili mieszkania wcześniej, zapłacili za nie mniej, a więc i pożyczyli w bankach niższe kwoty), ale dla wielu kredytobiorców nawet mniej dynamiczne skoki comiesięcznych obciążeń mogą być problemem. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy zaciągnęli kredyty „na styk”, czyli nie dysponują znaczącą nadwyżką dochodów nad bieżącymi wydatkami. Jeśli ich zarobki nie rosną równie szybko jak koszty życia (obok rat kredytów potężną pozycję w domowych budżetach stanowią wydatki na media, w tym energię – które także rosną mocno ponad inflację), muszą szukać dodatkowych źródeł dochodów, albo mocno zaciskać pasa (o ile mają tu jakieś rezerwy; żywność też przecież drożeje).

Idące w górę raty kredytów sprawiły, że wiele rodzin rozważających dotąd pożyczenie pieniędzy na zakup mieszkania wstrzymuje się z decyzją; jeszcze rok temu rata kredytu za średniej wielkości lokum w Krakowie była niższa od czynszu za wynajęcie podobnego mieszkania na wolnym rynku, a dzisiaj różnica na korzyść wynajmu jest wręcz przytłaczająca: raty kredytów oscylują już wokół 2,5 tys. zł, a stawki najmu mieszczą się w okolicach 2 tys. zł, przy czym dynamika wzrostu tych pierwszych jest i zapewne przez najbliższe miesiące pozostanie większa niż tych drugich.

Z drugiej strony – mieszkanie wydaje się nadal bardzo dobrą inwestycją – zwłaszcza za gotówkę. Ceny stale rosną, co pozwala zabezpieczyć oszczędności przed szalejącą inflacją.

Jarosław Sadowski wskazuje, że rynek mieszkaniowy, jak cały rynek nieruchomości, reaguje na podwyżki stóp procentowych z kilkumiesięcznym opóźnieniem – wiele zależy tu także od konkretnych zapisów w indywidualnych umowach kredytowych, a ściślej – od tych paragrafów, w których banki informują, w jakich terminach mogą dokonać zmiany oprocentowania. Makroekonomiczne skutki podwyżek stóp z jesieni 2021 poznamy więc dopiero wiosną 2022 r. – wtedy przekonamy się, na ile droższe i mniej dostępne kredyty hipoteczne zniechęciły potencjalnych klientów i czy schłodziło to cały rynek, powodując wyhamowanie wzrostu cen mieszkań. Dziś jasne jest natomiast to, że osoby spłacające długoterminowe kredyty mieszkaniowe, a zwłaszcza te, które dopiero przymierzają się do wzięcia takich kredytów, muszą być przygotowane na sporo wyższe raty.

Krakowianie są tu w najtrudniejszym położeniu wśród mieszkańców wszystkich metropolii: z analiz Expandera wynika, że raty w stolicy Małopolski rosną szybciej nawet niż w Warszawie, o Wrocławiu i Trójmieście nie wspominając.

- Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych powoduje nie tylko wzrost raty, ale także spadek dostępnej kwoty kredytu. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR dostępna kwota kredytu może spaść o 19 proc. w porównaniu z początkiem października. Oznaczałoby to, że ktoś, kto wtedy mógł uzyskać 300 tys. zł, za niedługo otrzyma tylko ok. 242 000 zł. Porównywanie ofert kredytowych stanie się więc jeszcze trudniejsze. Najpierw trzeba będzie bowiem znaleźć banki, które w ogóle zgodzą się przyznać nam taką kwotę, jakiej potrzebujemy, a dopiero wśród nich porównywać oferty pod względem kosztów i innych parametrów. Takiego porównania można oczywiście dokonać samodzielnie kontaktując się z poszczególnymi bankami lub skorzystać z pomocy eksperta finansowego

– kwituje Jarosław Sadowski.