Tylko dzięki klientom kupującym nowe mieszkania za gotówkę pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce nie popadł w kryzys w 2022 roku

[spis_treści][/spis_tresci]

Rok 2022 jeszcze na długo pozostanie w pamięci branży deweloperskiej. Podwyżki stóp procentowych, galopująca inflacja czy też niepewność związana z wojną w Ukrainie to tylko niektóre z wyzwań, z którymi firmy musiały się mierzyć. Jak w ubiegłym roku wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i w jaki sposób radzili sobie z nią deweloperzy? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.

- Powiedzieć, że 2022 rok nie należał do najłatwiejszych dla naszej branży, to jak nie powiedzieć nic, chociaż jeszcze styczeń czy początek lutego nie wieściły nam aż tak trudnych scenariuszy. Wybuch wojny w Ukrainie sprawił jednak, że wiele snutych z nadzieją planów na 2022 rok przyszło nam zweryfikować. Nie bez znaczenia dla branży deweloperskiej i jej klientów były (zresztą nadal są) inflacja, rosnące stopy procentowe, rosnące koszty materiałów budowlanych czy spadek płynności w realizacji budów przy jednocześnie spadającej sile nabywczej osób zainteresowanych zakupem własnego M - mówi Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce.

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny od stycznia do października 2022 roku rozpoczęto budowę zaledwie 178,3 tys. mieszkań, czyli ponad 25,3% mniej niż przed rokiem. To ogromny spadek mogący doprowadzić do kryzysowej sytuacji mieszkaniowej w naszym kraju, która już i tak jest jedną z gorszych w Europie (na 1000 mieszkańców w Polsce przypada znacznie mniej mieszkań niż w innych krajach Europy Zachodniej). Efekt

- Przyjmuje się, że średni czas od rozpoczęcia do zakończenia budowy to ok. 2 lata, a skoro w tym momencie budów jest mniej, a niektóre z nich zostają wstrzymane, prawdopodobnie właśnie za 2 lata przyjdzie nam mierzyć się z brakami mieszkań na rynku pierwotnym w ogóle. Zapewne jest to szansa dla rynku najmu (na którym ceny, niestety, ale już wzrosły o niemal 40-50%) lub coraz popularniejszego, szczególnie wśród Millenialsów czy Z-etek, sektora PRS. Jeśli jednak ceny będą wciąż rosnąć z taką prędkością jak do tej pory, także i rynek najmu czekają kolejne wyzwania - podkreśla Katarzyna Unold.

Ocenę sytuacji na rynku potwierdza Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska. - Nikogo chyba nie zaskoczy stwierdzenie, że mijający 2022 rok był trudny dla deweloperów. Po latach prosperity całą branżę dotknęły spadki sprzedaży, na które wpłynęło wiele czynników: inflacja i związany z nią spadek siły nabywczej, kolejne podwyżki stóp procentowych sprawiające, że kredyty stały się mniej dostępne, a także wojna za naszą wschodnią granicą i niepewność, jaką wywołała wśród konsumentów. To wszystko miało swoje przełożenie na popyt, za który w tym roku odpowiadali głównie klienci gotówkowi, kupujący mieszkania w konkretnym celu: ochrony kapitału - mówi menadżer w firmie Cordia Polska.

- Jednocześnie ceny mieszkań wciąż rosły – w ujęciu rocznym szybciej niż inflacja. Według danych JLL w 3. kwartale 2022 roku średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na 6 największych polskich rynkach była o 24 proc. wyższa rok do roku. Podwyżki cen były w dużej mierze efektem rosnących kosztów wykonawstwa. Wojna w Ukrainie przyspieszyła wzrost cen materiałów budowlanych, które zaczęły stabilizować się dopiero w 2. kwartale 2022 roku - mówi Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska.

Ochłodzenie na rynku zakupów wpłynęło stymulująco na rynek najmu. Stawki czynszów znacząco wzrosły, nie tylko w największych miastach. Utrzymuje się też przewaga negocjacyjna wynajmujących, zauważa Tomasz Łapiński.

- Ten rok pokazał, jak ważne dla sektora mieszkaniowego jest finansowanie - kwestia fundamentalna w rozwiniętych gospodarkach, opartych na tanim i łatwo dostępnym pieniądzu. Skokowy wzrost stóp procentowych, a przede wszystkim zaostrzenie wytycznych rekomendacji S przy udzielaniu kredytów – pogrążyły rynek w marazmie na wiele miesięcy. Dodatkowym obciążeniem dla deweloperów są biurokracja i wymogi, które wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej. Uznajemy to za krok w stronę przeregulowania rynku - mówi Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL.

- Widzimy również pozytywy. Na przykład urealnienie cen gruntów, co pozwoliło nam na wzbogacenie banku ziemi na korzystniejszych warunkach. Dla ATAL ten rok był pracowity ze względu na dużą liczbę przekazań wcześniej zakontraktowanych mieszkań. Bardzo pozytywnie wpływa to na naszą sytuację finansową i pozwala budować bezpieczeństwo finansowe w bardzo trudnym dla branży czasie - dodaje Angelika Kliś.

- Największy wpływ na deweloperów miało jednak obniżenie zdolności kredytowej Polaków, która w porównaniu do poprzedniego roku spadła nawet o 60 proc. Sytuację pogłębiła jeszcze decyzja KNF, która dodatkowo zacieśniła grupę osób zdolnych do kupienia mieszkania z kredytu hipotecznego - mówi Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Jak podkreśla deweloper, w miejsce klientów kredytowych weszli klienci gotówkowi, których udział w zakupie mieszkań wzrósł nawet do 85 proc. Ich decyzje były podyktowane przede wszystkich chęcią ochrony swojego kapitału przed dalszym spadkiem wartości złotego.

- Te wszystkie czynniki, które pojawiły się w 2022 roku, będą wpływać na branżę także w roku kolejnym. Wielu deweloperów odkłada wprowadzenie do sprzedaży nowych inwestycji na bardziej korzystny ekonomicznie moment, co będzie się wiązało ze spadkiem liczby ofert mieszkań w 2023 roku. Sytuacja sprzedażowa w przyszłym roku będzie podobna do tej w 2022 roku, a odbicie rynku nastąpi dopiero w 2024 roku - prognozuje Cezary Grabowski.

- Dane sprzedażowe za drugie półrocze 2022 roku, w tym niski wolumenowo III kwartał, mogą być pewnym prognostykiem do szacowania poziomu sprzedaży w roku 2023. Nie spodziewam się znacznego ożywienia na rynku, które wymagałoby zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych - ocenia Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.

W ocenie dewelopera, do poprawy rynku kredytowego mogą przyczynić się spadek stóp procentowych i poluzowanie tzw. rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego od kwietnia 2022 roku. Spodziewam się, że nadal dominującą grupą klientów będą klienci gotówkowi. Ponadto sądzę, że 2023 rok będzie czasem powrotu na rynek funduszy PRS (ang. Private Rented Sector), które w ostatnich kwartałach wstrzymywały się z decyzjami ze względu na sytuację ekonomiczną i geopolityczną. To segment rynku, który wciąż ma ogromne perspektywy rozwoju.

- Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty budów i koszty finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i znacząco spadającą podaż, na ten moment nie widzę przesłanek do obniżek cen mieszkań w 2023 roku - prognozuje Andrzej Oślizło i dodaje:

- Uważam również, że spadek podaży będzie tendencją kontynuowaną w kolejnych kwartałach, spowodowaną m.in. wstrzymywaniem rozpoczynania nowych inwestycji, szczególnie przez deweloperów dysponujących mniejszym zapleczem kapitałowym. Postrzegam to jako szansę na zwiększanie udziału w rynku dla największych i najsilniejszych kapitałowo podmiotów, takich jak Develia, które mają do tego know-how i odpowiednie zasoby. Wierzę w mocne, długoterminowe fundamenty rynku mieszkaniowego i w to, że odroczony popyt z ostatnich kwartałów przełoży się na wzrosty w kolejnych latach.