Czas na duże inwestycje na polskim rynku mieszkań na wynajem

Maciej Badowski AIP
Stabilna gospodarka i wysokie stopy zwrotu wabią grube ryby
Stabilna gospodarka i wysokie stopy zwrotu wabią grube ryby Karolina Misztal
Lipiec przyniósł dwie bezprecedensowe na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych transakcje z udziałem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych. Pierwsza z nich, to zakup o niespotykanej dotąd skali w segmencie lokali luksusowych w Warszawie: Catella Real Estate AG została właścicielem siedemdziesięciu dwóch apartamentów w budynku Złota 44. Zaledwie kilka dni później miało miejsce drugie przełomowe wydarzenie: zawarcie przez Bouwfonds Investment Management transakcji kupna całego deweloperskiego projektu mieszkaniowego ze 193 lokalami.

Stabilna gospodarka i wysokie stopy zwrotu wabią grube ryby

Obie spółki reprezentują otwarte fundusze inwestujące w rynek nieruchomości, działające na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego: Catella Wohnen Europa i Bauwfonds European Residential. Fundusze te, skupiające się wyłącznie na nieruchomościach mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem, skierowane są do inwestorów instytucjonalnych, którzy są w stanie spełnić wymóg minimalnego wkładu w wysokości 500 tys. euro. Nabywcami ich tytułów uczestnictwa są w praktyce towarzystwa ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne. Dlaczego? Ponieważ istotne jest dla nich niskie ryzyko inwestycji, a nieruchomości przeznaczone pod wynajem są postrzegane jako aktywa niskiego ryzyka. Jednocześnie rynek mieszkań na wynajem zapewniał w ostatnich latach relatywnie wysokie zwroty na wszystkich dojrzałych rynkach europejskich. Dzięki stabilnej gospodarce i dobrym wynikom tego sektora Polska stała się jednym z interesujących punktów na mapie dla tego typu inwestorów.

Zakup apartamentów na Złotej 44 stanowi oficjalne uruchomienie funduszu Catella Wohnen Europa. Jest to już czwarta inwestycja funduszu, po tym jak Catella RE zebrała kapitał początkowy w wysokości 200 mln. euro. Niewątpliwie fakt, że polski rynek mieszkaniowy znalazł się w grupie pierwszego wyboru dla tak znaczącego uczestnika rynku, jest dobrym sygnałem. Catella przygotowuje się ponadto do kolejnych transakcji o wartości powyżej 100 mln. euro. Łącznie mają sięgnąć poziomu 1 mld. euro i być realizowane przede wszystkim w segmencie popularnym. Dla funduszu transakcja na Złotej jest elementem realizacji strategii dywersyfikacji źródeł przychodów (spodziewa się zysku z inwestycji na poziomie około 6,6 proc. nie uwzględniając kosztów operacyjnych). Z kolei z perspektywy sprzedającego – działających razem BBI Development i AMSTAR– transakcja ta jest potwierdzeniem, że luksusowe nieruchomości pod wynajem leżą w obszarze zainteresowań inwestorów długoterminowych (zakupione apartamenty stanowią blisko 25 proc. wszystkich lokali w budynku).

Transakcja przeprowadzona przez Bouwfonds jest pierwszym przypadkiem zagranicznej inwestycji tego typu w Polsce. Fundusz nabył w całości projekt deweloperski z przeznaczeniem mieszkań pod wynajem. Budynek mieszczący się przy ulicy Pereca w Warszawie będzie miał powierzchnię około 9.500 m2. Znajdą się w nim 193 lokale mieszkalne i część handlowo-usługowa w parterze. Projekt Pereca to pierwsza inwestycja funduszu Bouwfonds European Residential w Polsce i ma na celu dywersyfikację jego europejskiego portfela mieszkań na wynajem. Od czasu utworzenia w 2007, fundusz nabył aktywa o wartości około jednego miliarda euro w Niemczech, Holandii, Danii, Francji i Szwecji. Bouwfonds planuje aktualnie uruchomienie kolejnego funduszu, który miałby kontynuować dotychczasową dobrą passę.

- Polska znalazła się w obszarze zainteresowań funduszu już jakiś czas temu. Ze względu jednak na specyfikę inwestycji typu forward funding, przygotowania do pierwszej tego typu transakcji charakteryzowały się wysokim stopniem złożoności i były bardzo czasochłonne. Nie bez znaczenia był w tym kontekście również fakt, że w przypadku obu stron umowy transakcja ta otwierała nowy obszar działalności – komentuje Maximilian Mendel, Partner w REAS.

Kamień milowy na drodze rozwoju sektora najmu

Jakie znaczenie dla polskiego rynku mają te transakcje? W ostatnich latach pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych w naszym kraju dojrzał i osiąga świetne wyniki. Deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży. Jak dotąd jednak brakowało na nim sektora transakcji instytucjonalnych, jak ma to miejsce na innych dojrzałych rynkach nieruchomości.

Pierwszy krok w kierunku rozwoju tego sektora wykonał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK Nieruchomości (podmiot należący do banku państwowego), który kilka lat temu rozpoczął budowę własnego portfela mieszkań. Natomiast dwie wspomniane transakcje z udziałem dużych podmiotów reprezentujących prywatnych inwestorów instytucjonalnych potwierdziły dobitnie ogromny potencjał tkwiący w tym rynku i otworzyły drzwi dla kolejnych graczy.

- Dzisiejszą sytuację można porównać do wzrostu inwestycji w nieruchomości komercyjne jaki miał miejsce w Polsce w latach dziewięćdziesiątych. Pionierskie inwestycje mamy już za sobą. Teraz decyzja o wejściu na polski rynek będzie łatwiejsza dla kolejnych dużych firm – dodaje ekspert. - Dotychczas inwestorzy instytucjonalni inwestujący w mieszkania na wynajem nie byli skłonni ponosić ryzyka projektu deweloperskiego – nawet na zasadzie terminowego zobowiązania zakupu. Natomiast sytuacja ta zmienia się we wszystkich krajach Europy. Przede wszystkim dlatego, że brakuje gotowych budynków, w które można byłoby inwestować, a opcja nowego projektu mieszkaniowego ma dla funduszy wiele zalet- podsumowuje.

W porównaniu do starszych budynków koszty utrzymania nieruchomości są niższe, a inwestor ma wpływ na jakość i wydajność energetyczną projektu. Jest też w stanie wpłynąć na ostateczny charakter projektu.

Sprzedaż do funduszu atrakcyjną alternatywą

Taka transakcja jest korzystna dla obu stron. Z perspektywy firmy deweloperskiej nawiązanie relacji biznesowych z międzynarodowym funduszem może być bardzo atrakcyjne. Zamiast prowadzić negocjacje z setkami prywatnych osób, negocjuje tylko z jednym profesjonalnym podmiotem, który dokładnie wie, czego szuka. Przyjęcie takiej filozofii dla wieloetapowego przedsięwzięcia deweloperskiego pozawala na sprzedaż dużego projektu w znacznie krótszym czasie i zwiększenie zwrotu z inwestycji. Sprzedaż całego budynku funduszowi może być też dobrą alternatywą w czasie dekoniunktury. Jak podkreśla Maximilian Mendel odpowiedzialny w REAS za doradztwo transakcyjne, aby mogło dojść do transakcji, konieczne jest zrozumienie sposobu myślenia inwestorów instytucjonalnych i prowadzenie komunikacji w oparciu o wspólny język biznesowy. Nie wszystko zależy od ceny.

Restauratorzy załamani decyzją premiera

Wideo

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

d
dariusz

25% apartamentów za jednym zamachem? Nieźle, tylko pogratulować właścicielowi złotej takiej transakcji :) ale cóż się dziwić, poza oczywistym wysokim standardem złota daje też niezastąpioną lokalizację, te mieszkania to idealna inwestycja.

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3