Dobre wieści dla kredytobiorców. Ekspert: Rynek się zagalopował. Raty kredytów mieszkaniowych mogą zacząć spadać

– Jeśli wierzyć prognozom, to oprocentowanie złotowych kredytów będzie teraz już maleć. Nawet dziś WIBOR jest notowany niżej niż w listopadzie, a przecież to WIBOR właśnie jest składnikiem oprocentowania większości złotowych kredytów mieszkaniowych – wskazuje w swojej analizie Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Ekspert przypomina, że w szczytowym momencie wskaźnik ten w wersji trzymiesięcznej (3M) był notowany na poziomie ponad 7,6 proc. Wtedy jeszcze rynki spodziewały się, że Rada Polityki Pieniężnej (RPP) po przerwie w październiku będzie dalej podnosiła stopy procentowe.

– W listopadzie, a potem też w grudniu, gremium to podejmowało jednak decyzję o utrzymaniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie. Do tego większość członków Rady sugeruje, że choć podwyżki stóp są niewykluczone, to na razie trzeba się wstrzymać z podejmowaniem kolejnych takich decyzji i zobaczyć jakie efekty przyniesie dotychczasowy bardzo intensywny cykl podwyżek – wyjaśnia.

Zdaniem Turka, rynek po listopadowym posiedzeniu RPP zrozumiał, że w swoich przewidywaniach się zagalopował i WIBOR zaczął spadać. Ekspert podkreśla, że 12 grudnia WIBOR 3M notowany był na poziomie 7,14 proc. Spadek o prawie 0,5 pkt. proc. (od listopadowego szczytu) choć nie jest duży, to jednak może być już zauważony przez posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych.

Jego zdaniem oznaczać może on spadek raty o 4 proc. – Przy tym trzeba zauważyć, że banki aktualizują oprocentowanie kredytów co jakiś czas (np. co 3 miesiące lub pół roku). W efekcie, jeśli komuś bank zaktualizował oprocentowanie w najgorszym po temu momencie (na początku listopada), to obniżkę raty może zauważyć np. po 3 miesiącach, a więc dopiero w lutym – wyjaśnia.

Przy niższym WIBOR-ze banki już dziś mogą im bowiem zaoferować tańszy kredyt, a to automatycznie pozytywnie wpływa też przecież na zdolność kredytową. Gdyby tego było mało, to nie tylko aktualne notowania WIBOR-u nieść mogą informacje pozytywne dla zadłużonych. – Podobnie jest z kontraktami terminowymi, które przecież mówią o tym, co może nas dopiero czekać. A tu znajdziemy informacje, które sugerują, że spadki WIBOR-u będą kontynuowane – prognozuje Turek.

– W perspektywie roku WIBOR 3M spaść może do poziomu około 6-6,5 proc. Tak przynajmniej sugerują aktualne notowania kontraktów terminowych (FRA). Trzeba w tym wypadku wziąć poprawkę na fakt, że są to notowania, które potrafią się bardzo zmieniać pod wpływem bieżących doniesień ekonomicznych czy geopolitycznych – wyjaśnia.

Turek przyznaje, że jeśli jednak scenariusz sugerowany przez kontrakty się sprawdzi, to rata kredytu mieszkaniowego w perspektywie roku może spaść o kolejnych 5-10 proc. Jak wyjaśnia, jest to ruch korzystny z punktu widzenia kredytobiorców, ale w żadnym wypadku nie możemy go nazwać rewolucją, ponieważ, jak zauważą – ostatni cykl podwyżek stóp procentowych spowodował, że raty kredytów poszły w górę niekiedy nawet o około 100 proc.

– Spodziewana poprawa tylko w niewielkim stopniu ulży kredytobiorcom – podkreśla.

Turek podkreśla, że jest to (obok marży) kluczowy składnik oprocentowania kredytów. Jednak póki co nie będzie to dotyczyło kredytów dotychczas udzielonych.

– Jednak już w 2023 roku banki zaczną stosować stawkę (WIRON) w przypadku nowej akcji kredytowej – tłumaczy.

Dlaczego jest to tak ważne? Wszystko dlatego, że WIRON jest niższy niż WIBOR. – Dlatego kredyty oparte o nową stawkę mogą być tańsze – o ile oczywiście banki przy okazji nie postanowią podwyższyć swojej marży. – Tańszy kredyt oznacza, że znowu w górę może pójść zdolność kredytowa – dodaje.

O ile? Turek podaje, że w notowaniach z 12 grudnia WIRON 3M przyjął poziom prawie 6,29 proc., podczas gdy WIBOR 3M opiewał wtedy na 7,14 proc. Różnica jest więc spora – około 0,85 pkt. proc. – I choć może ona się z czasem kurczyć, to warto wiedzieć, że obniżenie oprocentowania o 0,85 pkt. proc. oznaczać może ratę niższą o 6-7 proc., a więc też podobny wzrost zdolności kredytowej –wyjaśnia.

Ekspert wskazuje jeszcze na dwa czynniki, które już od kilku miesięcy pozytywnie wpływały na zdolność kredytową Polaków. Chodzi o rosnące z dwucyfrową dynamiką wynagrodzenia i wzmożoną konkurencję między bankami. – Emanacją tej drugiej są spadające marże, bardziej liberalne podejście do źródeł dochodów akceptowanych przy badaniu zdolności kredytowej (np. 500+, alimenty) czy szersza oferta kredytów z niskim wkładem własnym – wylicza.

Jak podaje, „przez ostatnie miesiące tylko te dwa czynniki potrafiły zatrzymać spadek zdolności kredytowej wynikający z rosnącej do początku listopada stawki WIBOR”. Jego zdaniem, gdy do tego grona dołączy jeszcze spadek oprocentowania kredytów, to będziemy mieli sprzyjające warunki dla odbudowywania się zdolności kredytowej Polaków.

– Ryzykiem dla takiego scenariusza są zawirowania w geopolityce, brak sukcesów na niwie walki z inflacją, połączone z dalszym wzrostem stóp procentowych oraz skutki recesji znacznie gorszej niż ta, która wynika z aktualnych prognoz – zaznacza Turek w swojej analizie.