Kosmiczny wzrost cen mieszkań w Krakowie. Czy coraz droższe kredyty i niepewność na rynku zamrożą stawki? A może wręcz przeciwnie?

- W czwartym kwartale 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ogłoszeniach sprzedaży wciąż mocno rosły. Średnio były aż o 16 proc. wyższe niż przed rokiem. Ze względu na wiele okoliczności trudno się spodziewać spadków w najbliższym czasie. Z jednej strony podwyżki stóp procentowych mogą hamować popyt i ściągać ceny w dół, z drugiej - ewentualny konflikt zbrojny na Ukrainie i związany z tym napływ dużej fali imigrantów mógłby istotnie podnieść koszty najmu i w rezultacie przełożyłoby się na wzrost popytu inwestycyjnego na mieszkania

– wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Ogromny wpływ na ceny mieszkań mają drożejące materiały budowlane (niektóre poszły w górę o ponad 60 procent w ciągu roku), a także rosnące koszty robocizny (podwyżki płac są konieczne z uwagi na deficyt pracowników oraz inflację). W Krakowie dochodzą do tego absurdalnie wywindowane ceny działek, których też jest ciągle za mało w stosunku do potrzeb. Popyt na mieszkania jest pod Wawelem nakręcany przez dobrze zarabiających specjalistów, których liczba zwiększyła się w rok o kilkanaście procent. Prawie wszyscy pracują ostatnio zdalnie, więc nawet ci, którzy już mają mieszkania, są aktywni na rynku, poszukując większych lokali. Dużą grupę nabywców stanowią też inwestorzy, lokujący w mieszkaniach nadwyżki finansowe. Ponieważ kupują nieruchomości za gotówkę, nie przejmują się specjalnie podwyżkami stóp procentowych windującymi ostro koszty kredytów.

W trudnej sytuacji znaleźli się natomiast średniacy, dla których kredyt jest jedyną szansą na zakup własnego M. To właśnie ta grupa może przesunąć w czasie planowane transakcje, albo całkowicie z nich zrezygnować, bo stać ją na coraz mniej. Niekoniecznie musi to jednak doprowadzić do ostudzenia popytu, bo pozostali potencjalni kupcy są wciąż mocno zainteresowani inwestowanie w lokale. 19-procentowy wzrost cen mieszkań dużych (powyżej 60 metrów kw. – do 10.585 zł za metr kw.) i średnich (od 35 do 60 m kw. – do 10.815 zł za metr kw.) w Krakowie mocno przewyższył zeszłoroczną (niespełna 10-procentową) inflację, a więc z nawiązką zabezpieczył ulokowane w ten sposób oszczędności przed utratą wartości.

Opłacalny okazał się również zakup mieszkań najmniejszych, które zdrożały rok do roku o 15 procent (do wspomnianych 12.550 zł za metr kw.). Więcej na wartości zyskały lokale w Białymstoku (25 proc.) i Sosnowcu (20 proc.), a mniej - w Bydgoszczy (7,4 proc.) i Częstochowie (9,8 proc.).

- Po latach rekordowo niskich stóp procentowych i niskiej inflacji nagle znaleźliśmy się w warunkach bardzo wysokich odczytów inflacyjnych oraz dynamicznych podwyżek stóp procentowych. Do tego dochodzą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń, ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 r.

– komentuje Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem, teraz nadszedł czas oczekiwania na to, co się wydarzy. Ci, którzy rozważają zakup mieszkania, muszą najpierw sprawdzić, jakie będą ich dochody zmianach podatkowych związanych z Polskim Ładem. Inni chcą się przekonać, jak mocno Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe (prezes NBP powiedział właśnie, że jest spora przestrzeń do kolejnych podwyżek, a to jeszcze bardziej wywinduje ceny kredytów). Kolejna grupa nie wie co robić, bo ich zdolność kredytowa spadła np. o 100 000 zł. Są też tacy, który zastanawiają się, czy przypadkiem ceny mieszkań nie zaczną spadać po okresie gwałtownych wzrostów.

Ekspert zwraca uwagę, że kolejne podwyżki stóp prowadzą nie tylko do wzrostu cen kredytów mieszkaniowych, ale i wzrostu opłacalności obligacji korporacyjnych (możliwe, że będzie to niebawem ponad 6 proc.). Inwestycja taka nie wymaga tak wielkiego zachodu jak zakup mieszkania i jego wynajmowanie, staje się więc konkurencyjna dla nieruchomości. Może to doprowadzić do odpływu części inwestorów i ostudzenia popytu.

Z kolei oprocentowanie niektórych kredytów hipotecznych może przebić 7 proc. (gdy jeszcze pół roku temu nie przekraczało 3 proc.). Rata przeciętnego kredytu - 330 000 zł na 25 lat – już teraz wzrosła z 1 544 zł do 2 136 zł, czyli aż o 38 proc. Notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8 proc. W takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10 proc. wkładu własnego przekroczyłoby wspomniane 7 proc. Rata powyższego kredytu wyniosłaby wtedy 2 419 zł, czyli o 56 proc. więcej niż we wrześniu 2021. Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. Ktoś, kto przed podwyżkami stóp mógł liczyć na kredyt rzędu 400 000 zł, otrzyma dziś zaledwie 289 000 zł.

Z opublikowanych przez GUS wstępnych danych ze spisu powszechnego wynika, że mamy już w Polsce 15,2 miliona mieszkań – w ciągu 10 lat przybyło ich aż 1,7 mln. W tym samym czasie liczba ludności Polski skurczyła się o 332 tysiące osób. Niektórzy wyciągają stąd wniosek, że skoro mieszkań jest tak dużo, a potencjalnych mieszkańców jest mniej, ceny powinny spaść. To jednak błędna diagnoza – i to z co najmniej dwóch powodów. Pierwszy: wymagania Polaków rosną, znaczna część nabywców decyduje się na zakup lokalu chcąc zasadniczo podnieść standard i komfort życia. Drugi: w ciągu owej dekady osiadło w Polsce na stałe lub czasowo około 3 milionów cudzoziemców. I oni także potrzebują mieszkań.

Dla przeciwwagi – demografia, czyli szybkie starzenie się polskiego społeczeństwa, sprzyja obniżkom cen mieszkań. W najbliższych latach będziemy obserwować odchodzenie roczników urodzonych w okresie powojennego boomu demograficznego, co doprowadzi do szybkiego wyludniania zwłaszcza mniejszych miejscowości i wiosek oddalonych od metropolii. Ceny nieruchomości będą tam spadać. Niewykluczone, że za dekadę okażą się niższe niż dziś. Na przeciwległym biegunie są miasta, które również dotknie efekt demograficzny (starzenie się i wymieranie powojennych pokoleń), ale będzie on równoważony napływem młodych ludzi z Polski powiatowej, innych regionów oraz z zagranicy. Takim miastem – na plusie – jest od lat Kraków. Nawet w pandemii, gdy więcej mieszkańców zmarło niż się urodziło, populacja się zwiększyła – właśnie ze względu na mocno dodatnie saldo migracji.

Stały napływ „świeżej krwi” wzmaga popyt na mieszkania, a więc i podbija ceny. I w przypadku Krakowa taki scenariusz wydaje się w najbliższych latach najbardziej prawdopodobny – o ile nie wydarzy się coś totalnie nieoczekiwanego…