Kredyt mieszkaniowy. UKNF odpowiada deweloperom: Jeśli zależy wam na młodych, obniżcie marże

Sytuacja na ryku mieszkaniowym staje się coraz trudniejsza. Rosnące ceny lokali i zmiany w warunkach udzielania kredytów sprawiają, że dla wielu Polaków marzenie o własnym „M” staje się nierealne.

Deweloperzy zawracają uwagę, że w ostatnim czasie zdolność kredytowa Polaków mocno się obniżyła. Jest to następstwo nie tylko wzrostu stóp procentowych, ale także ostrzejszych wymagań banków będących następstwem nowych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która zmieniła zasady wyliczania zdolności kredytowej i wprowadziła nowe wytyczne dla banków.

Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego tłumaczą, że jedna z najważniejszych zmian mówi o tym, iż przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów banki mają brać pod uwagę zmianę poziomu stopy procentowej o nie mniej niż 5 pp. a nie, jak to było wcześniej – 2,5 pp.

Ponadto, w procesie analizowania zdolności kredytowej mają przyjmować wyższe, niż to miało miejsce przed zmianami, koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Nowelizacja została wywołana wzrostem stóp procentowych. Podwyżki spowodowały, że siła nabywcza i zdolność kredytowa wielu konsumentów uległa znacznemu pogorszeniu, co z kolei przełożyło się na wzrost ryzyka braku spłaty zaciągniętych kredytów.
Wprowadzając nowe zasady obliczania zdolności kredytowej, KNF chciała pomóc bankom ograniczyć to ryzyko w przyszłości. W konsekwencji w II kw. można było obserwować gwałtowne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych dla wielu potencjalnych kredytobiorców.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w wydanym komunikacie wskazał, że na rynek mieszkaniowy istotny wpływ ma wiele czynników, takich jak w pierwszej kolejności ceny mieszkań, które uzależnione są m.in. od ich podaży, cen energii, cen i dostępności materiałów budowlanych czy wykwalifikowanych pracowników, a także polityki marżowej deweloperów.

„Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc. (dane sporządzono dla podmiotów notowanych na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu, tj. dla 13 spółek z rynku regulowanego oraz 2 spółek z NewConnect)” – pisze Urząd.

Instytucja stwierdza również, że formułowane postulaty dotyczące „poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią niepokojąco, zwłaszcza w kontekście analogicznej, historycznej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego (CHF), która odbyła się w 2006 r. przy próbie ograniczenia przez organ nadzoru ryzyka związanego z tymi produktami, za pomocą – na co warto zwrócić uwagę – zaleceń w ramach Rekomendacji S”.

Warto przypomnieć, że Rekomendacja S, to zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie (czyli należności banków wynikających z udzielonych kredytów hipotecznych).

Urząd przywołuje jednocześnie „opinie eksperckie sprzed” lat, które wskazywały, że kredyty walutowe „są bezpieczniejsze zarówno dla banków, jak i dla klientów, dlatego wprowadzanie ograniczeń w ich udzielaniu nie znajduje ekonomicznego uzasadnienia”.

UKNF stwierdza, że podobnie jak dziś, działania nadzoru uznawano wtedy za szczególnie dotkliwe wobec młodych ludzi, których pozbawić miano możliwości realizacji marzeń o posiadaniu własnego mieszkania.

„Wskazywano, że Rekomendacja S w bardzo niebezpieczny sposób ogranicza konkurencję na polskim rynku kredytowym. Inicjowano protesty i kampanie społeczne pod wymownymi dziś tytułami, jak: „Wolność dla marzeń, wolność dla kredytów” czy „Chcemy ryzykować”” – pisze Urząd.

I dodaje, że z negatywnymi konsekwencjami tego zjawiska mierzymy się do tej pory i wiele wskazuje na to, że mierzyć będziemy się jeszcze przez długi czas. Z pewnością warto wyciągać wnioski z historii.

Warto wskazać dodatkowo, że to nie deweloperzy ponoszą dzisiaj konsekwencje materializacji ryzyka kredytów hipotecznych w CHF. Z pewnością pozostają natomiast, obok kancelarii prawnych reprezentujących kredytobiorców frankowych w sporach z bankami, głównymi beneficjentami masowego udzielania hipotecznych kredytów walutowych.

Nadal istniej ryzyko i sytuacja nie pozwala na odstąpienie od ostrożności przez banki
Zdaniem UKNF od czasu wydania jego zalecenia, pojawiły się i rozwinęły nowe, istotne czynniki ryzyka, zaś sytuacja rynkowa nie zmieniła się na tyle, aby można było uznać za uzasadnione odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych.

„Zalecenie dotyczące przyjmowanych w procesie oceny zdolności kredytowej założeń co do minimalnej potencjalnej zmiany poziomu stóp procentowych jest w pełni zgodne z obowiązującą Rekomendacją S i ma na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców” – tłumaczy Urząd.