Za dwa lata będzie duży problem z kupnem nowego mieszkania? „Deweloperzy chcą trzymać w ryzach marże”. O co chodzi?

Maciej Badowski
Opracowanie:
Cały rok zamkniemy spadkiem liczby rozpoczynanych budów o około 30 proc. – wskazuje ekspert powołując się na dane GUS.
Cały rok zamkniemy spadkiem liczby rozpoczynanych budów o około 30 proc. – wskazuje ekspert powołując się na dane GUS. Wojciech Matusik/ Polska Press
Jak wynika z danych GUS, listopad był kolejnym złym miesiącem w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Liczba inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów spadła rok do roku o prawie 43 proc. Przez 11 miesięcy br. deweloperzy zaczęli budować o 45 tysięcy mniej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. – To znaczy, że za dwa lata najpewniej znacznie trudniej będzie o gotowe, a do tego nowe mieszkanie – ostrzega Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Spis treści

Listopad jest już piątym z rzędu miesiącem, w którym widać niepokojąco duży spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczynali deweloperzy. W skali całej Polski takich lokali było 7,4 tys. – To aż o 43 proc. mniej niż w tym samym miesiącu rok temu. Pod tym względem tak złego listopada nie mieliśmy od 2016 roku – zauważa w swojej analizie Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Deweloperzy zaczęli budować o 45 tysięcy mniej mieszkań

– Niestety jest niemal pewne, że to nie koniec złych informacji. Cały rok zamkniemy spadkiem liczby rozpoczynanych budów o około 30 proc. – wskazuje ekspert, powołując się na dane GUS. Deweloperzy przez 11 miesięcy bieżącego roku zaczęli budować o ponad 45 tysięcy mniej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Dlaczego dane GUS świadczą o tak wyraźnym zahamowaniu nowych inwestycji mieszkaniowych w Polsce? Zdaniem Turka, powodów gorszych danych jest co najmniej kilka. Jeden z nich jest czysto statystyczny. Jak wyjaśnia, chodzi o to, że dzisiejsze dane porównujemy do tych sprzed roku – roku, który pod względem aktywności budowlanej deweloperów był rekordowy.

– Po części mamy więc dziś do czynienia z efektem wysokiej bazy – wskazuje i dodaje, że jednak to nie wszystko.

Ekspert przypomina, że z 1 dniem lipca w życie weszła nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła na deweloperów dodatkowe koszty i obowiązki, np. konieczność wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. – Jeśli więc jakiś deweloper planował rozpocząć sprzedaż mieszkań w bieżącym roku, to miał powód, aby przesunąć start projektu z drugiego półrocza na pierwsze. Gorsze dziś dane są więc po części też wynikiem przyspieszenia startu inwestycji, czego odreagowanie właśnie obserwujemy – wskazuje.

Mniejszy popyt i mniej rozpoczętych budów

Jednak jego zdaniem najważniejsze jest to, że deweloperzy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji odpowiadają też na mniejszy popyt na mieszkania – szczególnie ze strony osób, które, aby kupić mieszkanie, potrzebują kredytu.

– W efekcie dziś deweloperzy kosztem wielkości swojej oferty, a więc też liczby zawieranych transakcji, chcą trzymać w ryzach marże. Mniejsza liczba rozpoczynanych projektów jest też pokłosiem faktu, że sami deweloperzy mają problem ze zdobyciem kredytu na budowę – wyjaśnia i dodaje, że również deweloperów „dotkliwie doświadczyły ostatnie wzrosty cen materiałów budowlanych oraz kosztów robót wykonawczych”.

Program „Pierwsze Mieszkanie” może pomóc

Zdaniem Turka, na problem niższego popytu na mieszkania lekarstwem może być zapowiedziany przez rząd nowy program mieszkaniowy „Pierwsze Mieszkanie”. Jak przypomina, w jego ramach przede wszystkim osoby, które nie mają i nigdy nie miały własnych „czterech kątów”, będą mogły zaciągnąć kredyt oprocentowany na 2 proc. w skali roku lub na preferencyjnych zasadach oszczędzać na cele mieszkaniowe. Program ten może wyraźnie pobudzić aktywność deweloperów mieszkaniowych. – Stanie się to tym szybciej, im szybciej przeprowadzony zostanie cały proces legislacyjny – dodaje.

W 2024 roku będzie mniej gotowych lokali

Efekt aktualnego zahamowania nowych projektów mieszkaniowych jest prosty do przewidzenia. – Biorąc pod uwagę, że statystyczna budowa bloku mieszkalnego w Polsce trwa 2 lata, możemy prognozować, że w 2024 roku deweloperzy oddadzą do użytkowania znacznie mniej mieszkań – prognozuje.

To źle nie tylko dlatego, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce są teraz wyższe niż przed rokiem (ze względu na migracje). Ograniczenie podaży mieszkań w 2024 roku może się bowiem zderzyć z rosnącym popytem.

– Z dostępnych dziś prognoz czy zapowiedzi wynika, że w perspektywie kilku kwartałów sytuacja gospodarcza w Polsce będzie się poprawiała, a spadającej dynamice inflacji zaczną też towarzyszyć spadki stóp procentowych. Jeśli tak się stanie, to dostęp do kredytów będzie coraz łatwiejszy, a więc rosnąć powinien też popyt na mieszkania –wyjaśnia.

Deweloperzy szykują się na poprawę koniunktury

Przy okazji omawiania najnowszych danych GUS na temat budownictwa mieszkaniowego ekspert zwraca także uwagę na informację o wydanych deweloperom pozwoleniach na budowę. – Tych było w listopadzie 13,1 tysięcy, czyli o 7,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

– Fakt, że dziś przygotowywanych jest trochę mniej inwestycji niż w 2021 roku, też może niepokoić, choć trzeba mieć świadomość, że dane na temat pozwoleń na budowę charakteryzują się większą przypadkowością. Co więcej, w bieżącym roku wydawanych deweloperom pozwoleń jest znacznie więcej niż rozpoczynanych przez nich budów. Przez 11 miesięcy br. różnica opiewa na ponad 80 tysięcy lokali. To sugeruje, że okres gorzej sprzedaży mieszkań deweloperzy wykorzystują, aby przygotować się na spodziewaną poprawę koniunktury –wyjaśnia.

Dobre dane pochodzą jedynie z zaszłości historycznych

Ekspert dodatkowo zwraca uwagę, że na tym tle najlepiej wypadają dane o dokonaniach deweloperów w zakresie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Jak podaje, tych w listopadzie deweloperzy dostarczyli prawie 16,1 tysięcy. – To co prawda o trochę ponad 2 proc. mniej niż przed rokiem, ale wciąż dane za okres od stycznia do listopada dają nadzieję na to, że w roku 2022 do użytkowania zostanie oddanych trochę więcej mieszkań niż w bardzo dobrym roku 2021 –prognozuje.

Trzeba jednak pamiętać, że efekt w postaci mieszkania oddawanego do użytkowania to pokłosie decyzji o rozpoczęciu budowy podejmowanej około 2 lata wcześniej, albo decyzji o zakupie działki podejmowanej np. 5 lat wcześniej.

Dane te są więc efektem decyzji, które zapadały kiedyś i nie mówią zbyt wiele o bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym, a tym bardziej na ich podstawie trudno budować scenariusze na przyszłość – podsumowuje Bartosz Turek.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Strefa Biznesu: Ceny złota na nowym, historycznym poziomie

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

k
kasola
Może tak być ale ja już teraz planuję zakup mieszkania w Katowicach, na osiedlu Atal Olimpijska, to prestiżowa nieruchomość i jednocześnie najwyższy budynek mieszkalny na Górnym Śląsku
Wróć na strefabiznesu.pl Strefa Biznesu