Sprzedaż działki budowlanej krok po kroku. Jak wygląda wizyta u notariusza i jakie dokumenty są potrzebne?

Przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy. Może to być np. umowa sprzedaży, zamiany lub darowizny. Możliwa jest również sytuacja, w której przeniesienie własności nastąpi w innym momencie - jeżeli tak stanowi przepis szczegółowy lub postanowiły w ten sposób strony umowy.

Jeżeli chcemy sprzedać tylko część działki - może się okazać konieczne wyodrębnienie z istniejącej działki dwóch nowych. Takiego podziału nieruchomości najczęściej dokonuje się na wniosek i koszt właściciela lub użytkownika wieczystego. Wniosek zależy zaadresować do organu gminy - będzie to zazwyczaj wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Procedury związane z podziałem nieruchomości można załatwić w odpowiednim wydziale urzędu gminy. W ten sposób powstanie osobna działka, do której prawa własności możemy przenieść w całości na inną osobę.

Warto również zwrócić uwagę, czy powstająca nowa działka posiada drogę dojazdową. Znacząco wpływa to na możliwość użytkowania terenu oraz jego wartość. Jeżeli działka nie będzie posiadać drogi, trzeba będzie korzystać z działki sąsiada. Sąsiad będzie mógł oczekiwać wynagrodzenia z tego tytułu.

Dla nowej nieruchomości zakłada się nową księgę wieczystą. Wpisanie nowego właściciela do księgi właściwie kończy formalności podziału prawnego. Jeżeli jedna działka posiada wielu właścicieli, współwłasność można znieść poprzez podział na mniejsze nieruchomości, a każda zostanie przyznana jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli. Może to nastąpić przy zawarciu umowy o zniesieniu współwłasności w formie aktu notarialnego.

Cześć nieruchomości może zostać przeniesiona na nowego właściciela także z mocy prawa np. poprzez zasiedzenie części nieruchomości.

Podział prawny nieruchomości gruntowej poprzedzony jest podziałem geodezyjnym. W ewidencji z działki wydziela się kolejne mogące być osobnym przedmiotem własności należących do innych osób.

Aby móc korzystniej zagospodarować teren, wyeliminować mało ustawne działki stosuje się scalanie i ponowny podział nieruchomości. Jeżeli nie jest to ziemia rolna lub leśna - zajmuje się tym gmina. Jest to możliwe pod warunkiem, że istnieją miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Procedura ta może odbywać się z urzędu lub na wniosek właścicieli i użytkowników wieczystych posiadających ponad połowę powierzchni gruntów, które miałyby zostać objęte scaleniem oraz podziałem.

Przed zbyciem działki warto sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą ograniczone prawa rzeczowe w postaci:

• użytkowania,
• służebności,
• hipoteki.

Każde z nich będzie wpływać na wartość sprzedawanej działki oraz powinno zainteresować zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Użytkowanie jest prawem do używania nieruchomości, które może posiadać określona osoba. Ma jednak obowiązek zachować rzecz oraz dotychczasowe jej przeznaczenie, a po wygaśnięciu użytkowania - zwrócić nieruchomość w odpowiednim stanie.

Służebność jest ustanawiana na rzecz podmiotu, który nie jest właścicielem nieruchomości. Może to być na przykład prawo przychodu lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, gdy działka nie posiada drogi dojazdowej.

Na czym dokładnie polega służebność? Regulacje odnajdujemy w Kodeksie Cywilnym w art. 285 § 1:

• właściciel nieruchomości może korzystać z nieruchomości cudzej w zakresie, w jakim określona jest służebność,
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony i nie może podejmować określonych działań w stosunku do działki będące jego własnością,
• właściciel nieruchomości obciążonej nie może korzystać z konkretnych uprawnień związanych z faktem, że jest właścicielem.

Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności. Uprawnienia wierzyciela do otrzymania świadczenia od dłużnika. Zabezpiecza tym samym prawo wierzyciela, czyli np. kredytodawcy do możliwości zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją będzie ona własnością.

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, aby była skuteczna i ważna – konieczne jest, aby została sporządzona w formie aktu notarialnego. To akt urzędowy sporządzany przez notariusza, a w niektórych przypadkach - zastępcę notarialnego lub emerytowanego notariusza. Notariusz informuje strony o skutkach zawieranej umowy oraz jakie dokumenty będą do tego niezbędne. Notariuszom nie wolno dokumentować czynności, które byłyby sprzeczne z prawem. W takiej sytuacji notariusz ma obowiązek odmówienia sporządzenia takiego aktu.

Po podpisaniu aktu notarialnego strony otrzymują wypis - czyli dosłowne powtórzenie oryginału, w którym pomija się poprawki i przekreślenia. Wypis posiada pieczęć urzędową. Strony podpisują jedynie oryginał. Wypis aktu notarialnego ma taką samą moc, jak oryginał.

W praktyce sprzedaż nieruchomości często zawiera się również umowy przedwstępne. W umowie tej znajdują się istotne postanowienia umowy, która będzie zawarta w przyszłości. Strony umowy przyrzekają, że w przyszłości zawrą kolejną umowę o określonych warunkach.

Nim zostanie zawarty akt notarialny przenoszący własność, czasami konieczne jest posiłkowanie się kredytem hipotecznym. Umowa przedwstępna rezerwuję daną nieruchomość np. na czas procedur związanych z uruchomieniem kredytu. W przypadku umowy przedwstępnej wystarczające jest zachowanie formy pisemnej.

Umowa przedwstępna ma za cel doprowadzić do zawarcia w przyszłości umowy, która zostaje w przedwstępnej przyrzeczona. Przy okazji zawierania umów przedwstępnych przekazuje się sprzedającemu zadatek będący dodatkowym zabezpieczeniem. W sytuacji odstąpienia od umowy jednej ze stron - jest to forma kary umownej za dozwolone odstąpienie od umowy.

Naczelny Sąd Administracyjny 29 marca 2022 r. (sygn. Akt II FSK 1837-38/19 i II FSK 1854-55/19) zajmował się sprawą podziału gruntu i zbyciem siedmiu działek w ciągu dwóch lat. Sąd uznał to za przejawy działalności gospodarczej, a nie - zarządu majątkiem osobistym. Sprawa, którą zajmował się NSA, obejmowała działalność małżonków kupujących i sprzedających działki. W ten sposób w latach 1993‒1999 i w 2003‒2015 powiększali swoje gospodarstwo rolne i wymieniali grunty wchodzące w jego skład.

Organy podatkowe uznały to za niezarejestrowaną działalność gospodarczą. Sąd przyznał rację organom podatkowym ze względu na skalę podejmowanych działań. W przypadku kupna lub zbycia jednej własnej działki z pewnością jest to zwykły zarząd majątkiem osobistym, a nie działalność gospodarcza.