Koniec wielkich galerii handlowych. Coraz więcej zamknięć w Polsce

W ostatnich latach kilka dużych centrów handlowych w Polsce zakończyło swoją działalność:

• Galeria Malta w Poznaniu: otwarte w 2009 roku centrum handlowe zostało rozebrane na początku 2024 roku. W jego miejscu planowana jest nowa inwestycja.

• Kraków Plaza: działające przez 20 lat centrum zostało zamknięte w 2021 roku, a następnie rozebrane na początku 2024 roku. Na jego miejscu ma powstać obiekt biurowo-usługowy z terenami zielonymi.

• Arkady Wrocławskie: centrum zamknięto w maju 2024 roku. W jego miejscu nowoczesna zabudowa mieszkalna.

• Centrum Handlowe Jupiter w Warszawie: rozebrane w 2022 roku, a na jego miejscu powstanie luksusowy obiekt z apartamentami i przestrzenią biurowo-usługową.

• Galeria Alfa w Gdańsku: właściciel rozważa rozbiórkę i budowę budynku mieszkalnego w jej miejscu.

• Warszawska Panorama – przekształcona została w centrum biurowe.

Nowe, duże galerie powstają rzadziej, jednak segment galerii premium, takich jak warszawska Vitkac, Westfield Arkadia czy Galeria Krakowska, wciąż radzi sobie bardzo dobrze. Swoją obecność w Polsce zwiększają marki luksusowe, co przyciąga klientów o wyższej sile nabywczej. Ewoluuje także rola dużych galerii, w kierunku przestrzeni wielofunkcyjnych, dlatego mimo zmian, pozostają one ważnym elementem rynku.

W minionym roku NEPI Rockcastle zwiększyło liczbę posiadanych w Polsce centrów handlowych do 16 obiektów. W ostatnim kwartale 2024 roku spółka nabyła Silesia City Center w Katowicach i Magnolia Park we Wrocławiu. Przejęcia te stanowiły razem 40% całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych w nieruchomości handlowe w Europie Środkowo-Wschodniej w ubiegłym roku, które wyniosły 1,9 miliarda euro – co stanowi najwyższą wartość od czasów sprzed pandemii Covid w 2019 roku.

– Kontynuujemy politykę rozwoju i inwestowania w portfolio, aby nasze centra handlowe jak najlepiej realizowały różnorodne potrzeby naszych klientów. W ubiegłym roku zainwestowaliśmy kilkaset milionów euro w akwizycje, modernizacje i rozbudowy obiektów. Dostosowujemy je do preferencji współczesnych konsumentów i oczekiwań naszych partnerów biznesowych jednocześnie wykorzystując przy tym najbardziej nowoczesne rozwiązania technologiczne do zarządzania obiektami – podkreśla Marek Noetzel, Chief Operating Officer NEPI Rockcastle.

W 2024 roku NEPI zakończyła prace przebudowę galerii Aura w Olsztynie i rozbudowę parku handlowego w Galerii Wołomin. Centrum Handlowe Bonarka w Krakowie weszło w ostatnią fazę modernizacji, a pod koniec roku ruszyła rozbudowa Centrum Handlowego Pogoria w Dąbrowie Górniczej.

_{NEPI Rockcastle to trzecia co do wielkości, notowana na giełdzie spółka z branży nieruchomości handlowych w Europie pod względem wartości portfela inwestycyjnego, oraz największy właściciel, operator i deweloper centrów handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE). Portfel firmy o wartości około 8 miliardów euro obejmuje osiem krajów Europy Środkowo-Wschodniej i 60 nieruchomości handlowych. Firma jest liderem rynku w Rumunii i w Polsce (dwa największe rynki NEPI Rockcastle) oraz posiada centra handlowe w Bułgarii, Węgrzech, Słowacji, Chorwacji, Czechach i Litwie. W Polsce NEPI Rockcastle jest właścicielem szesnastu galerii handlowych.}

Jednym z głównych powodów zmian w galeriach handlowych jest wzrost popularności zakupów online. Coraz więcej osób wybiera wygodę e-commerce, omijając tradycyjne sklepy stacjonarne.

– Główne przyczyny zmniejszającego się ruchu w centrach handlowych mogą wiązać się z ogólną sytuacją gospodarczą oraz kondycją finansową gospodarstw domowych. Utrzymująca się inflacja powoduje, że konsumenci nadal przy dokonywaniu zakupów kierują się ceną, a poza tym kupują rozważniej i wydają mniej. Bardzo ważna jest zwiększająca się popularność e-commerce i rosnący z roku na rok odsetek konsumentów wybierających zakupy online. Decyduje o tym wygoda i szeroki asortyment, który jest dostępny dla konsumenta, bez wychodzenia z domu. Nie można zapominać o zwiększającej się konkurencji ze strony dyskontów i supermarketów, które sukcesywnie rozszerzają ofertę produktową. Są one też zwykle położone bliżej miejsc zamieszkania konsumentów, co zmniejsza ich wysiłek, związany z dotarciem na zakupy i podnosi tym samym atrakcyjność – mówi dr hab. Małgorzata Kieżel, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach.

Zmiany w nawykach klientów potwierdzają dane z raportu firmy technologicznej Proxi.cloud, dotyczącego sklepów spożywczych. Wynika z niego, że w 2024 roku, liczba ludzi odwiedzających sklepy wzrosła w sieciach convenience i hipermarketach – odpowiednio o 14,2% i 7%. Z kolei spadł w supermarketach i dyskontach – o 5,6% i 1,8% rdr.

– Wzrost ruchu w sklepach convenience (małe sklepy, które sprzedają artykuły na bieżące potrzeby) mógł być spowodowany ekspansją tego formatu. Spora dostępność takich placówek oraz szeroki wachlarz ich promocji zachęcały do wizyt. Patrząc na wyniki, wysoce prawdopodobne jest to, że konsumenci skupili się na dużych i rzadszych zakupach w hipermarketach, a bieżące braki uzupełniali w mniejszych sklepach, bliżej domu – mówi Mateusz Nowak, współautor raportu z Proxi.cloud.

Na pewno nie można mówić o kryzysie w przypadku nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych galerii. Te wręcz przeżywają rozwój. Ma to oczywiście związek ze zmieniającymi się potrzebami Polaków, ale również nowymi funkcjami centrów, wykraczającymi poza ofertę stricte handlową.

– Dziś nowoczesne centra to miejsca spotkań, edukacji, profilaktyki zdrowotnej, rozrywki. Obserwując wszystkie 16 centrów naszej firmy w Polsce, widzimy, jak ważne dla klientów jest dziś kino, fitness czy nowoczesny food court. Dlatego dużo inwestujemy w centra, tak aby na wysokim poziomie, spełniały te różnorodne potrzeby – mówi Tomasz Górski, Regional Asset Manager Polska i Węgry w firmie NEPI Rockcastle.

Najważniejsze czynniki to: lokalizacja, dobór najemców oraz wspomniany dostęp do usług oraz rozrywki.

– Konsumenci szukają dziś bardzo różnych ofert, a my musimy je odpowiednio dopasować z myślą o różnych odbiorcach. Dlatego powinny być ona możliwie najszersze, aby każdy mógł znaleźć coś dla siebie. Dbamy o to, żeby klienci chcieli wracać do naszych centrów, bo jednego dnia zrobią u nas zakupy, innego pójdą do kina czy na fitness, a kolejnego z pupilem do weterynarza czy załatwić sprawę w Centrum Obsługi Mieszkańca. Taki integrujący różne potrzeby, a zarazem miejski charakter centrów jest dziś bardzo ważny – dodaje Tomasz Górski.

Pojawiają się nowe pomysły na zagospodarowanie galerii handlowych. Właściciele i deweloperzy dostosowują je do zmieniających się potrzeb rynku i społeczeństwa. Kilka popularnych kierunków to: przekształcenie w biura i przestrzenie coworkingowe, zmiana na osiedla mieszkaniowe, rewitalizacja i przebudowa na mniejsze formaty handlowe czy centra kultury i rozrywki. Na miejscu niektórych galerii mogą powstawać parki miejskie, skwery i przestrzenie rekreacyjne, jak planuje się w Krakowie po wyburzeniu Kraków Plaza.

Te zmiany pokazują, że nawet zamknięcie galerii nie oznacza końca ich historii – często stają się one fundamentem dla nowych projektów, bardziej dostosowanych do współczesnych potrzeb.

– Jako długoterminowy inwestor kontynuujemy politykę rozwoju i inwestowania w nasze centra tak, aby jak najlepiej realizowały różnorodne potrzeby naszych klientów i aby wraz z nami rozwijali się również nasi najemcy. Jesteśmy częścią społeczności – staramy się słuchać i obserwować potrzeby, angażując przy tym lokalnych partnerów. Dlatego wiele dzieje się w naszych centrach w obszarze edukacji środowiskowej, profilaktyki zdrowotnej czy wsparcia młodzieży. Łączenie tych obszarów tj. przemyślanych inwestycji adekwatnych do różnorodnych potrzeb klientów i lokalnego rynku to zawsze dobry pomysł na rozwój – mówi Tomasz Górski.

Mimo spadku popularności tradycyjnych centrów handlowych, nie oznacza to ich całkowitego zniknięcia. Wielkie galerie będą musiały dostosować swoją ofertę, stawiając na większą różnorodność – gastronomię, kulturę i rozrywkę, a także bardziej ekologiczne i nowoczesne rozwiązania.

– Trzeba pamiętać, że zakupy jako takie, nie przestały być atrakcyjne dla konsumentów, jednak ulega zmianom forma ich realizacji. Przedsiębiorstwa, którym uda się dostosować się do zmieniających się oczekiwań konsumentów, mają szansę na utrzymanie swojej pozycji. Ewolucja centrów handlowych może przebiegać w kierunku zapewnienia wielofunkcjonalności, czyli oferowania różnorodnych usług w jednym miejscu. Tworzenie swego rodzaju centrów lifestyle'owych może przyciągać klientów poszukujących kompleksowych rozwiązań i szukających doświadczeń pozazakupowych (miejsca spotkań, strefy relaksu, przestrzenie coworkingowe). Wymaga to jednak od centrów handlowych zainwestowania np. w strefy relaksu, organizację wydarzeń kulturalnych czy w technologie mobilne. Takie rozwiązania mogą przyczynić się do poprawy sytuacji centrów handlowych, bo zapewniają klientom korzyści, których trudno szukać w trakcie zakupów online – dodaje profesor Małgorzata Kieżel.

– Sami klienci w coraz większym stopniu oczekują interakcji z markami oraz łączenia doświadczeń fizycznych z cyfrowymi. Dlatego tak ważne jest dziś wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań technologicznych, żeby zwiększały komfort zakupów, a przy zapewniały ciekawe emocje i doświadczenia. Ważnym obszarem jest również tzw. retailtaintment, czyli rozrywka oferowana przez centra handlowe. W jednym z naszych centrów w Europie zbudowaliśmy basen, co okazało się dużym sukcesem czy np. park rozrywki dla dzieci o powierzchni 4,5 tys. metrów kwadratowych. Myślę, że takich przykładów będzie przybywać – dodaje Tomasz Górski.

Zmienia się rola wielkich centrów zakupowych, jakie znamy. Jednak ich przyszłość wciąż jest otwarta – wiele zależy od innowacyjności właścicieli i zmieniających się potrzeb klientów.